Retur til styrelsens hjemmeside

 

Dialogprojekt - Revitalisering af Hovedstadens Vestegn

Modeller for omdannelse af Vestegnens erhvervsområder






Kolofon

Titel:
Dialogprojekt - Revitalisering af Hovedstadens Vestegn

Undertitel:
Modeller for omdannelse af Vestegnens erhvervsområder

Resume:
Dialogprojektet "Revitalisering af Hovedstadens Vestegn" viser, at vestegnens store erhvervsområder er stærkt præget af de forandringer, der sker i erhvervslivet generalt. Dialogprojektets konklusioner er sammenfattet i tre kapitler: Strategi for revitalisering af Vestegnens erhvervsområder, nye anvendelser samt planlægning og udvikling.

Udgiver:
Miljøministeriet, Skov- og Naturstyrelsen

Ansvarlig institution:
Miljøministeriet, Erhversknudepunktet Hovedstadens Vestegn og Hovedstadens Udviklingsråd

Copyright:
Miljøministeriet, Skov- og Naturstyrelsen

Forfatter:
Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma A/S

Sagsbehandler og kontor:
Vibeke Jørgensen, SNS, LPO

Sprog:
dan

URL:
http://www.sns.dk/?/

ISBN nr. Elektronisk version :
87-7279-682-0

ISBN nr. Trykt version :
87-7279-681-2

Version:
1.0

Versionsdato:
2005-11-30

Formater:
html, gif, jpg, pdf, css

Inventarliste:
default.htm, kap00.htm, kap01.htm, kap02.htm, kap03.htm, kap04.htm, kap05.htm, kap06.htm, kap07.htm, kap08.htm, bred01.htm, bred02.htm, bred03.htm, bred04.htm, bred05.htm, bred06.htm, bred07.htm, bred08.htm, bred09.htm, bred10.htm, helepubl.htm, indhold.htm, kolofon.htm, udskriv.htm, 87-7279-682-0.pdf, publikation.css, get_adobe_reader.gif, s04.jpg, s04a.jpg, s04b.jpg, s09.jpg, s14.jpg, s14a.jpg, s15.jpg, s15a.jpg, s16.jpg, s16a.jpg, s18.jpg, s18a.jpg, s19.jpg, s19a.jpg, s20.jpg, s20a.jpg, s22.jpg, s22a.jpg, s23.jpg, s23a.jpg, s24.jpg, s24a.jpg, s26.jpg, s28.jpg, s28a.jpg, s30.jpg, s31.jpg, s31a.jpg, s33.jpg, s34.jpg, s34a.jpg, s36.gif, s37.gif, s37a.gif, s38.gif, s38a.gif, s39.gif, s39a.gif, s40.gif, s40a.gif, s41.gif, s51.gif, s51.gif, s52.gif, s52.gif, s53.gif, s53.gif, s54.gif, s54a.gif, s54b.gif, sn_logo.gif






Indholdsfortegnelse

Indledning

1. Forord

2. Sammenfatning

3. Projektets forudsætninger og forløb

4. Modelarbejder - analyse

5. Modeludvikling

6. Anbefalinger og forslag

Bilag 1: Deltagerliste

Bilag 2: Tjeklister






Denne rapport er udarbejdet af Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma I/S for Miljøministeriet, Hovedstadens Udviklingsråd, Erhvervsknudepunktet Hovedstadens Vestegn og kommunerne på Vestegnen.

Modelarbejderne er en del af Dialogprojekt Revitalisering af Hovedstadens Vestegn.

Dialogprojektet er et samarbejdsprojekt, hvor samtlige deltagende parter har indgået i en styregruppe: Erhvervsknudepunktet Hovedstadens Vestegn, Albertslund, Brøndby, Glostrup, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, Rødovre og Vallensbæk Kommuner, Københavns Amt, Hovedstadens Udviklingsråd, Økonomi- og Erhvervsministeriet, Trafikministeriet og Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet.

Skov- og Naturstyrelsen/landsplanområdet har stået for den overordnede projektledelse, og styringen af projektet har været varetaget af et projektsekretariat med repræsentanter for Erhvervsknudepunktet Hovedstadens Vestegn, Hovedstadens Udviklingsråd og Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet.

Deltagerne i projektets del 2 fremgår af bilag til rapporten.

Kort gengivet med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse G13-00 Copyright

Korttegning og illustrationer: Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma I/S

Fotos: Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma I/S

November 2005






1. Forord

Københavns forstæder er velplanlagte, og de ligger optimalt i forhold til de overordnede veje og baneforbindelser. De har spillet en stor rolle for udviklingen af hovedstaden til en moderne og attraktiv storbyregion. Men efter 25 til 50 år har forstæderne brug for et bymæssigt løft. Her ligger et stort byudviklingspotentiale, som med de rette planlægningsmæssige initiativer kan bidrage til yderligere at højne byens kvaliteter. Især er der mange erhvervsområder, der kan trænge til en saltvandsindsprøjtning.

Det er baggrunden for samarbejdet om revitalisering af Hovedstadens Vestegn mellem Miljøministeriet, HUR og Erhvervsknudepunktet Hovedstadens Vestegn. Dialogprojekt Vestegnen blev aftalt som led i opfølgningen på Landsplanredegørelse 2003. Projektet skal understøtte revitaliseringen af forstæderne og dermed den regionale udvikling i hovedstadsregionen.

Dialogen har ledt til udformningen af nye overordnede rammer for omdannelsen i Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen. Og der peges fremad mod yderligere initiativer ved udarbejdelsen af landsplandirektivet for hovedstadsområdet i 2006. Men samarbejdet standser ikke her. Med kommunalreformen er det forudsat, at hovedstadsområdets overordnede kvaliteter videreudvikles i en tæt dialog mellem planlægningens aktører. Kommunernes regionale ansvar forudsætter overvejelser og samarbejde på tværs af kommunegrænserne og fælles kommunale indspil til de overordnede rammer.

Dialogprojektets omdrejningspunkt har været at se nærmere på mulighederne for at forny og fortætte eksisterende erhvervsområder med både forskellige typer af erhverv og boliger. Rapportens hovedafsnit illustrerer de modeller for omdannelse og fornyelse af erhvervsområderne, som er udviklet på baggrund af en vurdering af erhvervsområdernes svagheder og muligheder. Det stiller store krav til planlægningen for omdannelsen af det enkelte område at udvikle nye kvaliteter, uden at de eksisterende går tabt. Rapporten afsluttes med anbefalinger og forslag til initiativer, der kan overvejes i den konkrete planlægningssituation. Hvert område har unikke forudsætninger, som bør udvikles i et målrettet samarbejde mellem de involverede parter. Der er især brug for at tage vidtgående hensyn til de eksisterende erhverv, når nye funktioner successivt indplaceres i områderne.

Resultaterne er ikke kun anvendelige på Vestegnen. Mange af problemstillingerne er fælles for erhvervsområder i andre dele af hovedstadsområdet, og de vil også kunne genkendes andre steder i landet. Det er derfor et fælles håb fra de deltagende parter i Vestegnsprojektet, at rapporten vil inspirere andre kommuner til at arbejde videre med omdannelse og fornyelse af ældre erhvervsområder.

Niels Østergård Vicedirektør i Skov- og Naturstyrelsen

Colgate-Palmolives fabriksanlæg på Smedeland er en af de 'gamle' produktionsvirksomheder i Hersted Industripark.

Colgate-Palmolives fabriksanlæg på Smedeland er en af de 'gamle' produktionsvirksomheder i Hersted Industripark.

Ishøj Industrikvarter er har en meget høj tilgængelighed fra motorvej og mange store og velindrettede lagerbygninger.

Ishøj Industrikvarter er har en meget høj tilgængelighed fra motorvej og mange store og velindrettede lagerbygninger.

I Ejby Industriområde ligger mange transport- og distributionsvirksomheder, som udnytter den gode adgang til det overordnede vejnet - her en busentreprenør på Ejby Industrivej.

I Ejby Industriområde ligger mange transport- og distributionsvirksomheder, som udnytter den gode adgang til det overordnede vejnet - her en busentreprenør på Ejby Industrivej.






2. Sammenfatning

Dialogprojektets hovedkonklusioner

Der er behov for revitalisering

Dialogprojektet 'Revitalisering af Hovedstadens Vestegn' viser, at Vestegnens store erhvervsområder er stærkt præget af de forandringer, der sker i erhvervslivet generelt. Der er et åbenbart behov for revitalisere disse områder ved at muliggøre en udviklings- og omdannelsesproces. Vestegnens erhvervsområder har særlige kvaliteter og befinder sig i en særlig udviklingssituation som følge af placeringen mellem hovedstadens center og periferi. Områderne er etableret i 60'erne og 70'erne og er velplacerede ved det overordnede vejnet og velplanlagte. Derfor har disse områder store kvaliteter, der ikke kan erstattes af andre områder, hvis de først er gået tabt. Det er af afgørende betydning at tage udgangspunkt i denne særlige situation, når områdernes fremtidige udvikling skal tilrettelægges.

Der skal bygges videre på Vestegnens særpræg

Erhvervsområderne på Vestegnen adskiller sig fra de ældre erhvervsområder i de centrale byområder og i havneområderne. Forandringerne har derfor også en særlig karakter i disse områder. De oprindelige anvendelser ophører ikke fuldstændigt i samlede, større områder, men dynamiske og konkurrencedygtige virksomheder bliver ved med at ligge side om side med skrantende virksomheder og fraflyttede ejendomme. En brugbar strategi for revitalisering og omdannelse af Vestegnens erhvervsområder skal derfor udformes helt anderledes end en strategi for omdannelse af de centrale områder.

Der er brug for at udvikle regionale rammer, der understøtter omdannelse

Det kan konstateres, at Dialogprojekt Vestegnen har medvirket til, at der ved færdiggørelsen af Regionplan 2005 er sat fokus på de særlige problemstillinger, der knytter sig til omdannelsen af disse erhvervsområder. Der er behov for at udvikle særlige løsninger i form af fleksible og differentierede regionale rammer for den videre omdannelse.

Der er brug for en særlig strategi

Det er nødvendigt at udvikle en strategi for revitalisering af Vestegnens erhvervsområder for at undgå, at disse områders særlige kvaliteter sættes over styr, for at undgå miljøkonflikter, for at undgå en forslumning af områderne, og for at undgå et spild af de samfundsmæssige investeringer, der er lagt i disse områder. Det er nødvendigt at se i øjnene, at revitaliseringen vil være en meget langsigtet proces.

Der er brug for forandring

Dialogprojektet viser, at erhvervsområderne, som de fungerer i dag, ikke i tilstrækkeligt omfang kan optage de nye udviklingstendenser, der præger erhvervslivet på Vestegnen. Der er brug for en flersidig indsats for at ændre dette. På den ene side er der et stort behov for at fastholde og udvikle erhvervsområderne ud fra deres oprindelige hovedformål. På den anden side er der klare signaler om, at der stilles helt nye krav for at gøre dem attraktive som udviklingsog lokaliseringsområder for fremtidens erhverv.

Der skal tid til boligomdannelse

Dialogprojektet peger på, at der nogle steder kan åbnes for andre anvendelser end erhverv, herunder til boliger. Omdannelse bør ske afgrænset og planlagt, og specielt omdannelse til boligformål vil på grund af disse områders særpræg som hovedregel kræve en helt særlig indsats og først efter en omhyggelig planlægning.

Der er brug for planlægning og samarbejde

Endelig peger dialogprojektet på, at der er behov for en nyudvikling af både planlægning og af samarbejdsformer for i praksis at få igangsat den nødvendige revitaliseringsproces. Vestegnen må satse på sine særlige kvaliteter i kraft af beliggenheden i forhold til byen, arbejdskraften og tilgængeligheden. På grundlag af samlede betragtninger bør der ske en prioritering af udviklings- og omdannelsesområderne på hele Vestegnen.

Der er brug for samarbejde om 'branding' og markedsføring

Kommuner og virksomheder har fælles interesse i udviklingen af områderne og i en dialog herom. En bevidst 'branding' af det enkelte område er vigtig for markedsføringen af området og dets virksomheder og for udviklingsmulighederne.

Dialogprojektets konklusioner er endvidere sammenfattet i de efterfølgende tre afsnit i dette kapitel: Strategi for revitalisering af Vestegnens erhvervsområder, Nye anvendelser og Planlægning og udvikling.

Strategi for revitalisering af Vestegnens erhvervsområder

Fastholdelse til erhvervsformål

Grundlæggende bør en strategi for revitalisering af Vestegnens erhvervsområder baseres på, at områderne overvejende fastholdes som lokaliseringsområder for erhvervsvirksomheder, der udnytter områdernes særlige kvaliteter med hensyn til tilgængelighed og infrastruktur. Dialogprojektet peger ikke konkret på, hvor store områder, der skal fastholdes til erhverv, men beskriver principper og muligheder, som kan indgå i en afvejning.

Overudbud af erhvervsarealer bør bremses

Der er i dag et meget stor udbud af erhvervsarealer i hovedstadsområdet. Dette overudbud bremser den ønskelige omdannelse og fornyelse af de eksisterende erhvervsområder. Fortsat nyudlæg af erhvervsområder vil have den samme effekt. Vestegnens erhvervsområder har en unik beliggenhed i forhold til hele regionen, men efterspørgslen påvirkes dels af by- og erhvervsudviklingen i de mest attraktive områder i Københavns Havn og Ørestaden, dels af udbuddet af jomfruelige arealer til erhvervsudvikling længere ude i byfingrene og i hele det øvrige byområde. Vestegnens styrke ligger i kombinationen af relativt lavere ejendomspriser og en bymæssig beliggenhed. Der er derfor brug for en tilbageholdenhed med nyudlæg af erhvervsområder i hovedstadsområdet.

Fortætning

Der er stadig muligheder for en fortætning i de stationsnære områder - også på Vestegnen. Det er vigtigt, at disse muligheder udnyttes fuldt ud og konkretiseres i kommunernes planlægning. Uden for de stationsnære områder er der brug for mere fleksible omdannelsesmuligheder, der tager større hensyn til det enkelte områdes særlige forhold.

Iværksættermiljøer bør fremmes

Dialogprojektet har vist, at der i Vestegnens erhvervsområder sker en opblomstring af iværksættermiljøer inden for næsten alle brancher. Det sker især i de oprindeligt planlagte håndværkerområder, men også på større ejendomme, der opdeles i mindre enheder. De mindre og billigere håndværksejendomme synes attraktive for iværksættere, der bor eller tidligere har arbejdet i lokalområdet. Fremme af iværksættermiljøer kan blive et vigtigt element i udviklingen af Vestegnens erhvervsområder.

Planlægningen bør styrkes

Der er brug for at udarbejde kommunale strategiplaner for erhvervsområderne, hvor der sættes mål for, hvilken erhvervsudbygning, der ønskes i de forskellige områder. Denne strategiplanlægning vil blive stærkere, hvis den sker i et tværkommunalt samarbejde, og hvis den sker i et samarbejde med erhvervsområdernes virksomheder. Med strukturreformen får kommunerne et større ansvar for planlægningen. Det vil i højere grad end hidtil være op til kommunerne - hver især og i et samarbejde - at komme med udspil til strategier for omdannelse og udvikling af erhvervsområderne og til en arbejdsdeling mellem områderne.

Plangrundlaget bør moderniseres

Mange af Vestegnens erhvervsområder har en hensigtsmæssig placering i forhold til miljøfølsomme anvendelser. Selvom miljøbelastningerne fra mange af de nye typer virksomheder bliver stadig mindre, er der stadig betydelige gener knyttet til den tunge trafik. Erhvervsområdernes placering direkte ved den overordnede vejstruktur understreger, at de bør fastholdes og udvikles som erhvervsområder. Omdannelsen af områderne indebærer, at nye anvendelser flytter ind. Det medfører miljøkonflikter mellem erhvervsvirksomheder indbyrdes og mellem erhverv og andre anvendelser. For at undgå disse konflikter bør plangrundlaget, der ofte består af ældre byplanvedtægter og lokalplaner, moderniseres på grundlag af en kommunal strategiplanlægning for erhvervsområderne og i et samarbejde med områdernes virksomheder. Det er meget væsentligt, at en velovervejet zonering og regulering, der kan minimere de gensidige miljøgener, indgår i denne planlægning.

Letbane i Ring 3

En kommende letbane i Ring 3's tracé vil skabe nye stationsnære områder, som kan dreje mulighederne i dele af erhvervsområderne mod mere arbejdspladsintensive anvendelser.

Bedre busbetjening

I dialogprojektet er mulighederne for at kvalitetsudvikle busbetjeningen baseret på S-busser mv. blevet diskuteret. Mulighederne bør undersøges nærmere. De hidtidige erfaringer peger ikke på en kvalitet, der svarer til banebetjening, men det er muligt, at særlige tiltag – f.eks. udformning af busstationer mv. – kan øge bussernes attraktion. Når kommunerne overtager det direkte økonomiske ansvar for busdriften, vil der blive et nyt og større incitament til at sammentænke busbetjening og byudvikling.

Modernisering af bygningsmassen

Dialogprojektet peger på, at der er brug for en massiv indsats for at gennemføre en bygningsmæssig modernisering og udbygning af de mange produktionsbygninger, der blev opført i 60'erne og 70'erne – store, standardiserede haller på tæt udnyttede grunde. Der er brug for en fornyelsesindsats, som åbner både for rokering af virksomheder, omformning af eksisterende tomme bebyggelser, nedrivning eller større omdannelser og ændringer af infrastrukturen. De bebyggelsesregulerende bestemmelser i plangrundlaget står mange steder uændrede fra områdernes oprindelige etablering. En modernisering af plangrundlaget kan åbne for øget fleksibilitet og for udvikling af eksisterende og nye bygninger og af helheder og sammenhænge mv.

Bedre bymæssig kvalitet

En udvikling af de arkitektoniske og bymæssige kvaliteter i områderne er væsentlig for fremtidens erhverv, men gerne utraditionelt, kreativt og fornyende frem for traditionel 'pænhed' og med en stor frihedsgrad for de enkelte virksomheder.

Nye anvendelser

Omdannelse til boligformål

Medens efterspørgslen på arealer til erhvervsformål er beskeden, er der et stort pres på boligmarkedet i hovedstadsområdet. Der planlægges omfattende boligbyggerier centralt i København i de kommende år, men de attraktive beliggenheder medfører boligpriser, som kun kan betales af mindre dele af hovedstadens befolkning. Det indebærer, at omdannelse af erhvervsområder til boligformål nogle steder kan være attraktiv økonomisk i forhold til at skaffe boliger til almindelige indkomstgrupper. Det gælder primært erhvervsområder, der ligger tæt integreret med boligområder, og hvor der er mulighed for en miljømæssigt velfungerende zonering imellem eksisterende og fremtidige boligområder og de erhverv, der fortsat skal eksistere i områderne.

Der er også på Vestegnen behov for at forny boligudbuddet med henblik på at skabe en bredere befolkningssammensætning og en jævnere fordeling, så belastningen på de forskellige offentlige serviceområder kan udlignes. Det er muligt at anvende planlovens byomdannelsesregler og udlægge særlige byomdannelsesområder i kommuneplanen med rækkefølgebestemmelser, men lovens krav om, at de miljøbelastende virksomheder overvejende skal være flyttet ud eller være på vej ud er generelt ikke opfyldt i disse områder. Velfungerende virksomheder mellem ledigblevne ejendomme indebærer, at der nogle steder bliver tale om en meget langsigtet byomdannelse. Situationen kræver i alle tilfælde en meget omhyggelig planlægningsindsats.

Naboskab uden miljøkonflikter

Dialogprojektet peger på, at mange erhvervstyper kan muliggøre et tættere naboskab imellem boliger og erhverv, så mødet imellem erhvervsområder og boligområder ikke blot løses gennem traditionelle afstandszoner, beplantningsbælte, volde mv. I praksis indebærer indpasning af boliger, at en særlig indsats bliver nødvendig for at rokere enkelte miljøbelastende virksomheder, som kan bremse for omdannelsen af større, sammenhængende områder, og måske også en særlig indsats med opkøb og regulering af ejendomme. Omdannelsen får en byfornyelsesmæssig karakter.

Planlægning af detailhandel

I dele af erhvervsområderne på Vestegnen er der opstået centerlignende områder med mange publikumsrettede og serviceprægede aktiviteter inden for detailhandel, engroshandel, salg af særligt pladskrævende varegrupper, udstillinger mv. Dialogprojektet peger på, at denne udvikling kalder på en særlig planlægningsindsats. Nye lokale centerdannelser og klynger med butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper bør etableres med udgangspunkt i en tværkommunal planlægning. Det er samtidig væsentligt, at disse anvendelser ikke presser andre virksomheder ud af erhvervsområdet.

Trafikal sammenhæng med boligområderne

En væsentlig forudsætning for at åbne for nye anvendelser er at sikre erhvervsområderne en tættere trafikal og funktionel sammenhæng med omliggende bykvarterer primært ved at udbygge stiforbindelser for gående og cyklende trafik.

Indpasning af kultur og fritid

Nogle steder vil en omdannelse til boligformål og en større integration med de omliggende byområder kunne åbne for indplacering af kultur- og fritidsaktiviteter i ledige erhvervsbygninger. Der er et stigende behov for fritidstilbud og et stigende pres på de grønne kiler og de grønne områder mellem boligområderne. Der kan skabes yderligere attraktionsværdier i forstæderne, hvis de rekreative muligheder forbedres ved at skaffe plads til de mange, moderne fritidsaktiviteter som f.eks. paintball-baner, rollespil, skateboard, rollerblades etc. - aktiviteter, som kan være pladskrævende og støjende, og som kan have brug for indendørs faciliteter, hvis de skal kunne dyrkes hele året.

Planlægning og udvikling

Tværkommunal planlægning

Dialogprojektet peger på et behov for at koordinere det tværkommunale samarbejde, idet erhvervsområderne i fremtiden i højere grad bør udnytte deres særlige beliggenhedsmæssige forudsætninger. Med kommunalreformen får kommunerne et større ansvar for planlægningen. En vigtig opgave vil være formulering af strategier for erhvervsområdernes udvikling. En anden vigtig opgave vil være at udarbejde nye strategier for fortætning.

Modernisering af plangrundlaget

Dialogprojektet peger på, at der er behov for en modernisering af plangrundlaget for erhvervsområderne både for at imødekomme erhvervsudviklingen og indplaceringen af nye anvendelser. Kommune- og lokalplanlægning vil næppe være tilstrækkelig. Omdannelsen af 60'ernes store produktionshaller, udvikling og rokering af virksomheder med henblik på at få en miljømæssigt mere hensigtsmæssig zonering, gennemførelse af fornyelse af eksisterende ældre bebyggelse, udvikling af infrastruktur mv. peger på en særlig udviklingsindsats, der kan sammenlignes med byfornyelsen i ældre byområder og tidligere havneområder.

Nye samarbejdsformer

Der kan være brug for etablering af udviklingsselskaber, der sammen med kommuner og virksomheder kan gennemføre den ønskede udvikling og omdannelse.

Der er brug for at intensivere samarbejdet mellem virksomhederne indbyrdes i de enkelte erhvervsområder og med kommunerne om markedsføring, udvikling og forbedring af områderne.






3. Projektets forudsætninger og forløb

De tre udvalgte modelområder Ishøj Industrikvarter, Hersted Industripark og Ejby-Islev Industriområde

De tre udvalgte modelområder Ishøj Industrikvarter, Hersted Industripark og Ejby-Islev Industriområde

Situationen i Vestegnens erhvervsområder

Særlig dynamik og særlige behov

Dialogprojektet viser et nyt billede af erhvervsområderne på Vestegnen frem. Det peger på, at der er en særlig dynamik i erhvervsudviklingen i disse områder som følge af deres gunstige beliggenhed i hovedstrukturen i hovedstadsområdet. Samtidig viser projektet, at de foreliggende planer ikke er gearet til den nuværende situation, hvor det handler om at forny og udvikle de fuldt udbyggede erhvervsområders kvaliteter. Der er behov for at udvikle en visionær nytænkning for udviklingen af områderne.

Vestegnen klarer sig erhvervsmæssigt godt, især inden for transport og distribution af varer og tjenesteydelser, engroshandel, byggeri og anlæg - erhverv, der har en vigtig funktion for forsyningen af hovedstaden - også i fremtiden.

Vestegnens fremtrædende position inden for disse produktions- og transporterhverv skyldes, at erhvervsområderne som hovedregel er velplanlagte og har en unik beliggenhed i forhold til den overordnede bystruktur, tæt ved de overordnede motorveje og indfaldsveje til byen.

En af de lokaliseringsfaktorer, der vejer tungest for virksomhederne generelt, er bygningernes egnethed og muligheder for funktionel indretning og drift. Dernæst vejer tilgængeligheden tungest, og det gælder beliggenheden både i forhold til kollektiv trafik og motorvejsbetjening.

Kuvøser for iværksættere

Der ligger mange planlagte områder med mindre produktions- og håndværksvirksomheder som en del af Vestegnens erhvervsområder. De fungerer som kuvøser for nye virksomheder, der vokser frem og udvikles.

Vestegnen har som helhed relativt mange virksomheder inden for videnserhverv, men med relativt få medarbejdere. Styrken og tyngden ligger inden for de videnstunge elektronikerhverv, der generelt har de samme krav til beliggenhed som de traditionelle produktions- og transporterhverv.

Forandringer i virksomhederne

Udviklingen indebærer, at produktionen flytter ud. Men mange af de traditionelt stærke produktionsvirksomheder på Vestegnen overlever ved at satse på højteknologisk produktion, salg og service, mv., som styrker konkurrenceevnen. Der sker en intern brancheglidning i mange virksomheder, således at de bliver mere kontoriserede, men samtidig opretholder produktion på stedet i et tæt samarbejde med udviklingsarbejde. Der sker en generel brancheglidning mod mere intensive produktionserhverv. I takt med øget specialisering bliver det vigtigt for virksomhederne at fastholde kvalificerede medarbejderne. En del virksomheder vælger at blive på Vestegnen, når de får behov for nye og måske større lokaler, for at kunne fastholde deres medarbejdere.

Billedet af 'de nye virksomheder' og deres lokaliseringsbehov er blevet mere nuanceret i løbet af dette dialogprojekt. Dialogprojektet har tydeliggjort, at Vestegnens erhvervsområder langt hen ad vejen har kvaliteter, som også vil blive efterspurgt fremover. De er en del af storbyen, men ejendomspriserne her er lavere end i de centrale områder.

Stigende efterspørgsel efter synlighed

Den gode beliggenhed ved det overordnede vejnet medfører stor synlighed og pres for etablering af publikums- og kundeorienterede virksomheder f.eks. butikker, herunder til særligt pladskrævende varegrupper. Der er gennem årene etableret forskellige andre typer af virksomheder og funktioner i de traditionelle erhvervsområder, som medfører konflikter med de bestående virksomheder i områderne. Denne udvikling risikerer på sigt at udvikle sig til en trussel mod de konkurrencedygtige virksomheder, som har valgt at blive på Vestegnen. Det aktualiserer behovet for at tage stilling til, om områdets beliggenhed skal anvendes til at tilgodese transportvirksomheders behov for tilgængelighed eller kundeorienterede virksomheders behov for synlighed.

Dialogprojektets forløb

Deltagere

Dialogprojektet er gennemført som et samarbejdsprojekt mellem de 8 kommuner på Københavns Vestegn - Albertslund, Brøndby, Glostrup, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, Rødovre og Vallensbæk Kommuner, Erhvervsknudepunktet Hovedstadens Vestegn, Hovedstadens Udviklingsråd og Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet. Økonomi- og Erhvervsministeriet, Trafikministeriet og Københavns Amt har deltaget i projektet. Den nærmere baggrund for projektet fremgår af program og kommissorium.

Dialogprojektets første del

I projektets første del blev der opbygget en fælles forståelse blandt projektets mange deltagere. Der blev udarbejdet en fælles beskrivelse af Vestegnens erhvervsliv og erhvervsområder og herunder en såkaldt SWOT-analyse. En SWOT-analyse er en analyse af styrker, svagheder, muligheder og trusler i forhold til erhvervsområderne. Oxford Research og Møller & Grønborg Arkitekter og Planlæggere AS var konsulenter på denne del af projektet, som afsluttedes i foråret 2004.

Det stod efter projektets første del klart, at det overordnede billede af Vestegnens erhvervsmæssige forudsætninger ikke kunne stå alene, men måtte suppleres med en konkret vurdering af hvert områdes svagheder og styrker. Der opstod behov for at udvikle et enkelt redskab til at lave SWOT-analyser på erhvervsområdeniveau. De faktorer, der skal indgå i en SWOT-analyse på dette niveau som grundlag for den fysiske planlægningsindsats, må bygge på det enkelte områdes forudsætninger i bred forstand og vurdering af de styrker, svagheder, muligheder og trusler, som de faktiske omstændigheder medfører.

Tjekliste

Der blev derfor udarbejdet en tjekliste for gennemgang af nogle af de faktorer, som har indflydelse på mulighederne for at udnytte det enkelte erhvervsområde. Tjeklisten gør det muligt at beskrive kvaliteter og muligheder i de eksisterende erhvervsområder på en enkel og hurtig måde. Tjeklisten bygger på oplysninger, der er let tilgængelige, og den kan være et godt arbejdsredskab for kommuner, der gerne vil tage temperaturen på erhvervsområdernes omdannelsesmuligheder. Den giver ikke et entydigt svar på, hvad et område skal anvendes til, men den giver et billede af, hvilke begrænsninger og muligheder, der kan lægges vægt på i det videre planlægningsarbejde. Tjeklisten, der indgår som bilag 2 i denne rapport, indeholdt følgende hovedpunkter:

1. Området og byen

2. Tilgængelighed

3. Grunde, bygninger og lokaler

4. Virksomhederne

5. Trafik og miljø

6. Dynamikken

7. Planer og visioner for omdannelse

Valg af modelområder

Denne gennemgang blev efterfølgende lagt til grund for udvælgelsen af tre modelområder til det efterfølgende modelarbejde. Modelarbejdet blev baseret på tre principielle 'rene' omdannelsestyper - eller 'arketyper' for omdannelse:

  • Omdannelse til mere arbejdskraftintensiv anvendelse
  • Omdannelse ved modernisering til traditionelle transporttunge virksomheder
  • Omdannelse fra erhverv til bolig

Ved anvendelse af nedenstående matrix er der valgt tre erhvervsområder ud, som er bedst egnet som modeleksempler til at belyse de udvalgte problemstillinger, nemlig områderne Ejby og Islevdal Industriområde, Hersted Industripark og Ishøj Industrikvarter.

Screening: Hvor er de interessante og generelle problemstillinger ?

Matrix anvendt til udvælgelsen af modelområderne

    Omdannelse – "arketyper"
    Mere arbejds kraftintensiv anvendelse Modernisering if. "traditionelle/transporttunge" virksomheder Omdannelse til boliger
Lokale og regionale hensyn Udbuddet generelt Trafikalt
•Potentielt stationsnært
• Bus-tog tilgængelig
• Bil tilgængelighed
• Trængsel ("Trafikkapacitet")
     
Naboskab
• Støj m.v.
• Tung/let trafik
• Fremkommelighed
     
Transport og distribution
•Lokalisering for transporterhverv
• Byens forsyning
     
Udbuddet generelt
• Bidraget til kvalitet i regionens udbud
• Områder på tværs af kommunegrænser
     

Områderne er valgt, fordi de tilsammen repræsenterer de mest interessante problemstillinger, og fordi de er bedst egnede til at beskrive målet for eller problemerne i den ønskede omdannelse. At de pågældende områder er valgt, betyder ikke, at de generelt er mere velegnede til omdannelse end de øvrige erhvervsområder. Områderne er valgt, fordi de er egnede til at afprøve de relevante problem stillinger og deres løsninger. Det skal understreges, at modellerne ikke er tænkt som konkrete planer for de pågældende områder. De tre områder har følgende karakteristika:

  • Ishøj Industrikvarter har en høj tilgængelighed fra motorvej og mange og store lageregnede bygninger.
  • Hersted Industripark har 'traditionelle' virksomheder og samtidig en snigende kontorisering. Området er potentielt stationsnært ved etablering af en eventuel letbane i Ring 3.

  • Ejby / Islev Industriområde er et sammenhængende erhvervsområde beliggende i to kommuner og i kanten af fingerbyens håndflade. Området er ligeledes potentielt stationsnært ved en eventuel letbane i Ring 3.

Dialogprojektets anden del

Hasløv & Kjærsgård Arkitektfirma I/S blev i efteråret 2004 sat på opgaven at styre modelarbejdet i dialogprojektets anden del. Der blev etableret tre arbejdsgrupper - én for hvert af de tre modelområder. Repræsentanter for kommuner, amt, HUR og Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet har deltaget i de enkelte arbejdsgrupper og i en fælles opsamling.

Analyse af modelområderne

De tre områder er i dialogprojektets anden del - modelarbejdet - analyseret ud fra de lokale og regionale hensyn, der er beskrevet i matrixen. Udgangspunktet for vurderingen af udviklingsmulighederne har været at:

  • fastholde en fortsat anvendelse til erhverv og erhvervstyper med et varieret udbud af arbejdspladser,
  • muliggøre en modernisering af erhvervsområderne rettet mod de forandringer, der i disse år ses i erhvervslivet, men som fastholder områdernes særlige kvaliteter for lokalisering af transportkrævende virksomheder,
  • vurdere omdannelsesmuligheder med nye anvendelser, hvor flere formål har indgået i arbejdet, f.eks. boliger, fritidsanlæg, særlige butikstyper mv.

Modeludvikling

Herefter er der udviklet modeller for omdannelse af de tre områder. De tre modeller er udviklet som en kombination af to eller af tre arketyper, hvor det har været relevant. Modellerne er bearbejdet i en hovedstruktur eller masterplan, der er udpeget egnede redskaber og forslag til planlægningsmæssige reguleringer, og konsekvenserne af realiseringen af modellen er beskrevet. Særlige problemstillinger er belyst i illustrative modelskitser, som er generelt anvendelige under tilsvarende forhold.

Anbefalinger

På baggrund af modelarbejdet er der udarbejdet en række anbefalinger. Anbefalingerne sigter på at være generelt anvendelige og på at kunne inspirere i omdannelsen ikke blot af de tre modelområder, men også af andre erhvervsområder med tilsvarende forhold.

Redaktion

Den endelige redaktion af rapporten og anbefalingerne og udarbejdelsen af sammenfatningen er sket i en redaktionsgruppe med repræsentanter for Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet, Erhvervsknudepunktet og Hasløv & Kjærsgaard.






4. Modelarbejder - analyse

Indledning

Dette kapitel sammenfatter en analyse af de tre udvalgte erhvervsområder. For hvert område omfatter analysen en vurdering af deres placering i den regionale struktur, af den aktuelle erhvervsudvikling samt af, hvilke lokale forhold i øvrigt der karakteriserer områdets udvikling internt og områdets samspil med det omgivende lokalområde. Afslutningsvis opsummeres særlige problemstillinger af generel interesse i hvert af de tre områder. Analyserne er gennemført med udgangspunkt i den matrix, der er beskrevet i kapitel 3.

Mens dette kapitel fokuserer på eksisterende forhold og udviklingstendenser, beskrives i kapitel 5 de modeller, der er udviklet for de udvalgte erhvervsområder.

Ishøj Industrikvarter

Generelt

Området rummer mange virksomhedstyper, men er især koncentreret om lager, transport og distributionsvirksomhed, mange små og mellemstore virksomheder knyttet til produktion, forhandling, service og endelig et større håndværkerområder for små virksomheder med en tilhørende bolig.

Fra området er sket en udflytning af to store virksomheder - en transport/ speditionsvirksomhed og et centrallager for en af de store detailhandelskæder (Netto). Området er kun i begrænset omfang præget af kontorisering og mere publikumsrettede butikslignende aktiviteter. Der er dog et stort møbelhus (Ilva) i området, og der er også en trælast med detailsalg. I dele af området er der særlige anvendelser som f.eks. salg af brugte biler på arealer, der tidligere var en del af en større virksomhed. Området fremstår næsten fuldt udbygget. Der er ikke flere større, sammenhængende ledige arealer, men en vis fortætning er mulig bl.a. langs hovedadgangsvejen, Industribuen.

Trafik og tilgængelighed

Området har en særdeles god tilgængelighed fra det overordnede motorvejsnet i Hovedstadsregionen. Området har en god busbetjening. En ringbuslinie kører igennem området med hurtige forbindelser til både Høje Taastrup og Ishøj stationer. Endvidere betjener lokale buslinier området.

Internt i området fremstår vejnettet i en høj standard med fortove, men ingen cykelstier. Generelt er der ikke problemer med parkeringsbelastning i området. Området er tilgængeligt fra både ringmotorvejen og Køge Bugt motorvejen, men Køge Bugt motorvejen har alene nordvendte til- og frakørselsmuligheder.

Stiforbindelsen mellem byområderne i Ishøj, Ishøj Station og erhvervsområdet er ikke direkte og attraktiv. Området er kun i ringe grad integreret med byområderne i Ishøj.

Naboskab

På grund af placeringen og sammenhængen med omgivelserne er der ikke op til området miljøfølsomme anvendelser, som kan skabe bindinger for området. Området ligger reelt som en 'ø' omgivet af overordnede veje og åbent land. På grund af den gode tilgængelighed fører tung trafik til og fra og inde i området ikke til gener for hverken omgivelser eller lokalområde. Samtidig udgør de overordnede veje dog reelt en barriere for områdets sammenhæng med de omliggende byområder.

Transport og distribution

Området er i forhold til hovedstadsområdet og den nationale infrastruktur særdeles velbeliggende og dermed attraktivt for virksomheder, som har et højt prioriteret transportbehov. Der er direkte adgang for den tunge trafik til det højklassede nationale og regionale motorvejsnet. Områdets mange små og mellemstore virksomheder synes at pege på, at den gode infrastruktur er af værdi, men de senere års udvikling inden for store transporttunge virksomhedstyper peger også på særlige problemer. Der er tilsyneladende vanskeligheder med at skabe plads for virksomhedernes nødvendige moderniseringer og udvikling i området, hvilket bl.a. har ført til, at en stor detailhandelsvirksomheds centrallager (Netto) nu er fraflyttet området. Alternativet har været flytning til Hovedstadsregionens nye transportcentre placeret i hhv. Køge og Høje-Taastrup, hvor der har været adgang til nye, jomfruelige erhvervsarealer.

kort

kort

Industribuen er en velfungerende fordelingsvej i Ishøj Industrikvarter, men virksomhederne præsenterer sig ikke mod vejen, og den mangler bymæssighed

Industribuen er en velfungerende fordelingsvej i Ishøj Industrikvarter, men virksomhederne præsenterer sig ikke mod vejen, og den mangler bymæssighed.

Ilva udgør med sit markante skilt og med sin facade orienteret mod motorvejen vartegnet for Ishøj Industrikvarter mod omverdenen.

Ilva udgør med sit markante skilt og med sin facade orienteret mod motorvejen vartegnet for Ishøj Industrikvarter mod omverdenen.

Udbud af erhvervsarealer generelt

Mens to store virksomheder tilsyneladende har haft svært ved at gennemføre en fornyelse af deres aktiviteter inden for Ishøj området, synes det som om at de mindre og mellemstore virksomheder er velfungerende. Det kan iagttages, at ledige arealer og ejendomme omsættes forholdsvis hurtigt i området (bortset fra enkelte meget store).

Der er i området jævnligt henvendelser til kommunen om at åbne for andre anvendelsestyper. I forhold til andre erhvervsområder er typen af henvendelser snævert rettet mod muligheden for at etablere detailhandel for særligt pladskrævende varegrupper og anden form for detailhandel. Ønsket er at udnytte områdets eksponerede synlighed fra de overordnede veje - Køge Bugt motorvejen eller Ishøj Stationsvej (som Ilva).

Håndværksområdet, hvor der planlægningsmæssigt er mulighed for at etablere boliger i tilknytning til virksomhederne, synes at være velfungerende og er sammen med et mindre område placeret øst for motorvejen de eneste arealer af denne art i Ishøj Kommune. Det er dog kommunens erfaring, at ønsket om at opretholde boliger i området bliver mindre.

Det oprindeligt planlagte center- og serviceområde i den vestlige del af Ishøj området er aldrig blevet realiseret.

Planforhold

Det meste af området er omfattet af byplanvedtægt nr. 3 fra 1966, som dannede grundlag for områdets etablering. Der er i 1985 gennemført en udbygning af erhvervsområdet. Endelig er der i lyset af ønsket om at fastholde virksomheder inden for transport og distribution gennemført en lokalplanlægning i 1999 for en del af erhvervsområdet, som åbner for muligheden for at etablere højlagre i op til 30 meters højde. Denne mulighed er dog endnu ikke udnyttet.

Valg af model

I forhold til de i det foregående kapitel beskrevne typer af omdannelse er Ishøj Industrikvarter et eksempel på et område, hvor en modernisering af det eksisterende erhvervsprofil bør prioriteres. Baggrunden herfor er den højklassede motorvejstilknytning og de få miljømæssige problemer, der er knyttet til de eksisterende anvendelser i området.

kort

kort

Som en del af modeludviklingen bør der også indgå overvejelser om at forbedre områdets lokale tilhørsforhold som 'Ishøjs erhvervsområde'. Området ligger ret afsondret fra byområderne i Ishøj. Bedre sammenhæng er ønskelig. Det kan bl.a. give en stærkere identitet til området af betydning for virksomhederne i området.

Det er også nødvendigt med overvejelser om synlighed i forhold til motorveje mv. – om synligheden som nu skal udnyttes af hver enkelt virksomhed, hvor det er muligt, eller om synligheden i højere grad skal bygge på en fælles identitet.

Modellen bør også åbne for en omplacering af de aldrig realiserede servicefunktioner i området, som evt. kan integreres med en begrænset mulighed for at udbygge for butikker med særlig pladskrævende varer.

kort

kort

Vejbillede fra en af sidevejene set mod Colgate-Palmolive's fabriksanlæg på Smedeland.

Vejbillede fra en af sidevejene set mod Colgate-Palmolive's fabriksanlæg på Smedeland.

Områdets lagerhaller anvendes i dag på en anden måde end tidligere, her ved en af sidevejene til Smedeland ved områdets østgrænse.

Områdets lagerhaller anvendes i dag på en anden måde end tidligere, her ved en af sidevejene til Smedeland ved områdets østgrænse.

Hersted Industripark

Generelt

Området har en stor variation af virksomhedstyper. Der er mange produktionsvirksomheder, og der er mange virksomheder knyttet til servicefunktioner og detailsalg, bl.a. tømrerhandel / byggemarked, bildele mv. I tilknytning til området er der et stort håndværkerområde. Der er to tankstationer med minimarkeder i området. Det oprindelige serviceområde med dagligvarebutik, bank, restauration m.v. fungerer ikke længere som sådant.

Der synes at ske en udflytning fra området af traditionelle produktions- og transportvirksomheder. Der etableres dog også nye produktionsvirksomheder (Den Kgl. Porcelænsfabrik). Andre ejendomme opdeles i mindre enheder. Der synes at være mange ledige ejendomme. Området er præget af en begyndende kontorisering, tilsyneladende primært knyttet til, at tidligere produktionsvirksomheders kontorafsnit søges udlejet særskilt. Egentligt større nybyggeri af kontor er ikke gennemført.

Arealet fremstår generelt som fuldt udbygget og tæt udnyttet. Der er ikke flere større, sammenhængende ledige arealer. Generelt tilbyder området store grunde egnet for traditionelle virksomheder inden for produktion, lager og transport. Den hidtidige udvikling har medført, at bebyggelsesgraden generelt er særdeles høj, og det begrænser fleksibiliteten ved omdannelser, med mindre der er økonomi til at foretage en rydning af grunden. Mange ejendomme er blevet opsplittet på flere mindre virksomheder, som bruger større eller mindre dele af lagerhallerne, udearealerne eller administrationsbygningerne.

Trafik og tilgængelighed

Området har en god biltilgængelighed fra Ring 3 og fra Motorring 3 via Vestskovvej og Fabriksparken. Bustilgængeligheden er god for den østlige dels vedkommende, hvor der er korte afstande til busserne på Ring 3. Stiforbindelserne fra erhvervsområdet til det omliggende lokale stinet er ikke specielt gode, og der mangler bl.a. en attraktiv og sydligere beliggende mulighed for passage af Ring 3, ligesom de videre stiforbindelser til Glostrup Station er mangelfulde.

De interne trafikforhold i området er velplanlagte og gode. Området er planlagt med brede, boulevardlignende veje med rabatter og beplantning med tilbagetrukne fortove og gangstier. Egentlige cykelstier mangler dog. Den høje vejstandard omfatter ikke Gl. Landevej og tilslutningen af denne til Ring 3.

Fabriksparken er belastet af megen gennemkørende trafik mellem Motorring 4 og Ring 3, og Gammel Landevej fungerer som en smutvej til gene for det tilstødende bolig- og sygehusområde. Trods den intensive bebyggelse og udnyttelse af grundarealerne synes der kun at være mindre problemer med at råde over den nødvendige parkeringskapacitet i området.

Naboskab

Området er præget af flere forskellige typer afgrænsning mod omgivelserne. Mod syd er området præget af et langt og lukket beplantningsbælte. Mod vest og nord og delvis mod øst er det naboskabet til Vestskoven, der præger. Området er helt lukket af i forhold til Vestskoven med en beplantet jordvold. Området fremstår næsten 'usynligt' i forhold til omgivelserne og er alene markeret af højhuset centralt i området og nogle få virksomheder ud mod Ring 3.

Et begrænset antal af områdets virksomheder medfører støj- og lugtgener. De ligger imidlertid spredt lokaliseret i hele området, med flere i grænsezonen ind mod Vestskoven og mod de tilstødende boligområder. Flere af områdets virksomheder skaber tung, miljøbelastende trafik.

kort

kort

Transport og distribution

Området er velbeliggende i forhold til hovedstadsområdets vejinfrastruktur og dermed attraktivt for virksomheder, som servicerer det storkøbenhavnske område. Der er samtidig en forholdsvis god adgang fra motorvejsnettet. Områdets virksomheder synes at indikere, at den gode infrastruktur fortsat tillægges en værdi, selvom der er sket en udflytning af transporttunge virksomheder.

Udbud af erhvervsarealer generelt

Området har et aktivt ejerlav. Det har bl.a. medført, at der i området er retningslinier og godkendelsesprocedurer for facader, skiltning mv., som kan aflæses i en høj kvalitet i områdets fremtoning.

Der synes at være mange ledige ejendomme og lejemål i området som følge af udviklingen med stadig færre produktionsvirksomheder. Endvidere er en større vognmandscentral for nylig flyttet fra området. Området er præget af det oprindelige produktionsmiljø og tæt bebygget med mange, store standardindustrihaller.

Området synes at være i en transformationsproces. De mange ledige ejendomme giver muligheder, hvis der ønskes gennemført en omdannelse af området. De store haller kan både forudsættes nedrevet, men kan også åbne for nye, utraditionelle tiltag. De mange 'Til leje'- og 'Til salg'-skilte giver indtryk af 'problemer' mere end 'muligheder', men der kan dog reelt være tale om en situation, hvor prisniveauet må tilpasses det store udbud.

Albertslund Kommune modtager jævnligt henvendelser vedr. ændrede anvendelser, kontorisering, detailhandel, fritidsaktiviteter mv., som afvises jf. byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser.

Håndværkerområdet med mindre grunde og mulighed for en bolig i tilknytning til virksomheden synes dynamisk, og ejendommene hurtigt omsættelige.

Af de udvalgte modelområder er Hersted det område, som klarest repræsenterer den generelle erhvervsmæssige tendens, der er knyttet til udflytning af produktionsvirksomheder. Området synes derfor at have en rummelighed, der kan åbne for andre anvendelsesmuligheder i dele af området.

Som eksempel på nye anvendelser arbejdes imellem ejerlav, kommune og en udvikler med en idé om etablering af en forskerpark i en større industriejendom.

Planforhold

Området er reguleret ved Byplanvedtægt nr. 5 fra 1963. I 1983 er der i lokalplan nr. 5.1 udlagt et område til offentlige formål, specialarbejderskole m.v. I den oprindelige byplanvedtægt er udlagt et område til lokale centerformål, et område til en børneinstitution samt grønne områder.

Der har fra starten været tinglyst en deklaration om facadecensur, som udøves af ejerlavets tilknyttede arkitekt. Den positive virkning er tidligere omtalt.

Valg af model

I forhold til de i det foregående kapitel beskrevne typer af omdannelse er Hersted Industrikvarter et eksempel på et område, hvor alle de tre beskrevne typer af omdannelser kan muliggøres, evt. i forskellige kombinationer. Væsentlige dele af området fastholdes til erhverv i modelarbejdet, mens visse dele kan overgå til andet formål - boliger og forskellige former for servicefunktioner, butiksformål og kultur- og fritidsformål. Der bør arbejdes med modernisering med henblik på at fastholde de traditionelle erhvervstyper i området kombineret med en indpasning af nye erhvervstyper. De bør placeres i området, så indbyrdes miljøproblemer og andre gener imellem virksomhederne imødegås. En konkret miljøtilpasning af de enkelte nye virksomheder kan give fleksibilitet, men der kan også peges på en traditionel zoneinddeling af området. En udvikling af 'tvangsruter' igennem området sammen med ændringer af adgangsforholdene kan reducere generne fra den tunge trafik.

Gennemføres den påtænkte etablering af en letbane langs Ring 3 med en station ud for Hersted Industripark, vil området blive stationsnært. I modelarbejdet er det diskuteret og vurderet, i hvilket omfang en højklasset busbetjening kan danne grundlag for en fortætning, inden letbane og station er realiseret.

kort

kort

De to store fordelingsveje i hhv. Ejby og Islev Industriområde afspejler forskellen mellem de to områder. Ejby Industrivej til venstre har cykelstier og 'grøn indramning', mens Islevdalvej til højre har fortove med kantsten og bebyggelse i gadelinien De to store fordelingsveje i hhv. Ejby og Islev Industriområde afspejler forskellen mellem de to områder. Ejby Industrivej til venstre har cykelstier og 'grøn indramning', mens Islevdalvej til højre har fortove med kantsten og bebyggelse i gadelinien

De to store fordelingsveje i hhv. Ejby og Islev Industriområde afspejler forskellen mellem de to områder. Ejby Industrivej til øverst har cykelstier og 'grøn indramning', mens Islevdalvej nederst har fortove med kantsten og bebyggelse i gadelinien.

Ejby / Islev Industriområde

Generelt

Området har en meget stor variation af virksomhedstyper og en meget stor andel af små virksomheder.

I modsætning til de øvrige erhvervsområder er det stærkt præget af kontorisering (Danske Bank m.fl.) og forskellige former for detailsalg. Dele af området fremstår som fuldt udbygget, men der er stadig store, ledige grunde, bl.a. langs Jyllingevej. Et planlagt serviceområde i Ejby-området er aldrig blevet realiseret.

Trafik og tilgængelighed

Området har en central placering i forhold til vestegnens overordnede vejnet og en god biltilgængelighed fra Ring 3 og fra en direkte motorvejstilkørsel fra Motorring 3. Området har direkte adgang til de to udfaldsveje Jyllingevej og Slotsherrensvej. En del af områdets virksomheder udnytter den centrale placering i Københavnsområdet med beliggenhed direkte til overordnede veje, der skaber sammenhæng med både den ydre og den indre del af fingerbyen.

Bustilgængeligheden er god, især for den vestlige dels vedkommende, hvor der er kort afstand til E-busserne på Ring 3 – linierne 300S og 174E. Stiforbindelserne til Glostrup er gode, men dårlige i andre retninger, bl.a. pga. de kraftige barrierevirkninger, som de omliggende veje giver.

Trafikken afvikles af to nord-syd gående veje – Ejby Industrivej og Islevdalvej. Ejby området i Glostrup Kommune er et nyere, planlagt erhvervsområde med en vejstruktur i høj standard med brede græsrabatter, træplantninger, stier og cykelstier. Dele af området er dog præget af kantstensparkering, ligesom udstrakte parkeringsarealer ved detailhandel og kontorvirksomheder præger dele af området. Den østlige del i Rødovre Kommune er et ældre og delvis selvgroet område beliggende omkring Islevdalvej, som er smal og med almindelige fortove og overvejende uden cykelstier. Her er trafikafviklingen problematisk.

Selvom områderne er tæt integreret med nogle af de omliggende byområder, mangler dele af områderne cykelstier og forbindelser, der kan sikre de bløde trafikanter.

Naboskaber

I den nordlige og østlige del er en tæt sammenfletning imellem erhverv, boliger og kolonihaver et problem i forhold til miljøbelastende erhverv. Den vestlige del af området, der støder op mod Ring 3 og Jyllingevej, er afskærmet med tætte beplantningsbælter, som helt skjuler området. Den sydøstlige del støder op mod Jyllingevej og Motorring 3. Virksomhederne her ligger åbent og eksponeret ud mod vejene. En del af virksomhederne i området medfører støjgener både i forbindelse med produktion og transport. Nogle virksomheder genererer en betydelig tung trafik, bl.a. to busentreprenører, en betonfabrik og en asfaltfabrik.

kort

kort

Transport og distribution

Området er velbeliggende i hovedstadens vestegn med gode forbindelser både til den ydre del af Vestegnen og til det indre København. Det synes at have tiltrukket mange virksomheder af vidt forskellig type, som servicerer byen. Samtidig er flere specielle transportvirksomheder beliggende i området, bl.a. busentreprenører.

I den vestlige del af området, som oprindelig var planlagt til tungere industri, er efterfølgende indpasset andre erhvervstyper, bl.a. serviceerhverv og kontor, ligesom engrossalg (Metro) og et møbelhus (Daell's) er placeret i området. I den østlige del er der ud mod Jyllingevej og Motorring 3 dannet en mindre klynge af detailhandelsvirksomheder (Toys 'R Us, Jysk, bilforhandlere mv.). Det fremgår, at områdets gode biltilgængelighed virker tiltrækkende på virksomheder, som har meget udkørende personale, eller som prioriterer god kundetilgængelighed og parkeringskapacitet.

Udbud og erhvervsarealer

De ledige ejendomme i området er ikke et signal om manglende dynamik. De forholdsvis få ledige arealer og ejendomme omsættes forholdsvis hurtigt. Der er et differentieret udbud af arealer og ejendomme, ligesom der løbende sker nybyggeri og ombygning. Det østlige område omkring Islevdalvej er særlig sammensat med en blanding af store og mindre grunde, som er egnet for mange virksomhedsstørrelser og for iværksættere. Islevdalvej har udviklet en vis strøgkarakter præget af, at der i flere virksomheder synes at være sket en glidning fra engrossalg imod forskellige former for detailsalg. Området er tilsyneladende ikke bremset væsentligt af miljøproblemer ved det nære naboskab til boliger og kolonihaver. Flere steder i området er der konstateret jordforurening. Området er præget af en vis kontorisering. De ledige arealer mod Jyllingevej har været ønsket anvendt til detailhandel o.l. for at udnytte synligheden imod Jyllingevej. Glostrup Kommune har i sin planlægning afvist yderligere udbygning med butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer, men ser gerne mulighed for en yderligere øget kontorisering og også for en indpasning af boliger.

Planforhold

Området i Islev er reguleret af en række gamle servitutbestemmelser fra 1935-36 og senest fra 1961. Størstedelen af området er etableret på grundlag af en byplanvedtægt fra 1962, som er afløst af en ny lokalplan fra 2003. Denne lokalplan tillader produktionserhverv og engroshandel samt detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper, men udelukker administration, serviceerhverv og lagerhoteller.

Området i Ejby er etableret på grundlag af en byplanvedtægt fra 1968. I byplanvedtægten blev der udlagt et lokalt centerområde, som ikke er taget i anvendelse til dette formål. Den vestlige og den nordlige del af området er senere reguleret af lokalplaner fra 1999 og 2002, som bl.a. muliggør ren administration, og som udlægger et delområde til detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper.

Valg af model

I forhold til de i det foregående kapitel beskrevne typer af omdannelse er Ejby / Islev Industriområde et eksempel på et område, hvor flere modeller kan kombineres. De enkelte dele af det store område har udviklet sig vidt forskelligt og peger på forskellige modelvalg, samtidig med at områdets helhed og samlede styrke som erhvervsområde fortsat bør iagttages.

I den vestlige del kan dermed udgangspunkt i en kommende højklasset kollektiv forbindelse langs Ring 3 satses på at skabe en tættere bymæssighed, som åbner for indplacering af flere arbejdskraftintensive virksomheder – herunder en yderligere kontorisering. Samtidig er det dog vigtigt, at der fastholdes væsentlige arealer i området til mere traditionelle erhverv, herunder til miljøbelastende erhverv. Miljøgener fra disse begrænser reelt muligheden for kontorisering.

I den østlige del bør der peges på en modernisering af den eksisterende meget sammensatte anvendelse, primært for at videreudvikle det særlige iværksættermiljø, som præger området. Derudover kan dele af det nordøstlige område udlægges til byomdannelse, hvor egnede grunde kan overgå til boligformål.

Modellerne bør åbne for en udvikling af sammenhængen internt i området på tværs af kommunegrænsen og en forbedret sammenhæng til landskabsområderne i syd og de omkringliggende byområder. Etablering af letbane langs Ring 3 med en station ud for Ejby Industrivej vil understøtte modellen væsentligt. Indpasning af tæt boligbyggeri vil ligeledes understøtte den. Stationsnærheden vil kunne åbne for en øget indpasning af arbejdskraftintensive erhverv, herunder kontor, ligesom den kan understøtte muligheden for at udbygge et lokalcenter for området.

Hvis Frederikssundmotorvejen anlægges med en parallel linieføring syd for Jyllingevej, vil den nuværende Jyllingevej ændre karakter. Det vil sandsynligvis gøre randområdet mod Jyllingevej mindre interessant for detailhandel.

kort






5. Modeludvikling

Indledning

For hver af de tre erhvervsområder er der udarbejdet udkast til en hovedstruktur eller masterplan, og særlige problemstillinger er belyst med illustrative skitser. Dette kapitel er bygget op, så hovedstruktur / masterplan beskrives for hvert område, mens de illustrative skitser er ordnet i de temaer, som modelarbejdet peger på som indsatsområder. Generelle anbefalinger, der på baggrund af modeludviklingen kan udpeges som vigtige for at fremme omdannelsen, er samlet i det efterfølgende kapitel 6, Anbefalinger.

Generelle krav

Dialogprojektets tidligere faser har fastlagt en række krav, som er lagt til grund for modelarbejdet:

  • De modeller, der udvikles, skal være realistiske og brugbare redskaber for de involverede parter og myndighederne på både kommunalt, mellemkommunalt og statsligt niveau, ligesom virksomheder og ejere i området skal indgå. Kravet om realisme og brugbarhed udelukker ikke, at der i modellerne kan overvejes udviklingsmuligheder, som ikke er mulige inden for rammerne af gældende planlægning.
  • Modellerne skal som hovedmål bidrage til en vitalisering af de erhvervsmæssige potentialer. Det udelukker dog ikke, at der kan peges på ændringer til nye anvendelser.
  • Modellerne er inspireret af konkrete forhold i de udvalgte områder, men de viser problemstillinger og principper, som gør dem brugbare for tilsvarende erhvervsområder.
  • Modellerne skal ses som eksempler til inspiration og ikke som konkrete planforslag og anbefalinger.

Ishøj Industrikvarter

Model – modernisering for transportkrævende virksomheder og iværksættere samt mindre udbygning af lokal service og detailhandel

Mål

Områdets ekstraordinære kvaliteter for virksomheder, som efterspørger en højklasset infrastruktur og forbindelse til motorvejsnettet, skal fastholdes og forbedres. Iværksætteres muligheder for etablering i området skal fremmes. Servicefunktioner for erhvervsområdet og publikumsrettede virksomhedstyper skal søges samlet, så de kan styrke dannelsen af et lokalt serviceområde.

Områdets identitet skal søges udviklet gennem en fortsat kvalitetsudvikling af områdets fremtoning internt og eksternt, og områdets lokale sammenhæng og identitet som en del af Ishøj byområde bør styrkes.

Det bør vurderes i et tværkommunalt samarbejde, om en begrænset udbygning med detailhandel for særligt pladskrævende varer kan være et mål.

Beskrivelse af udviklingsmodellens indhold

Hovedanvendelsen i området fastholdes, og moderniseringsbestræbelserne sigter primært på at fastholde de erhvervstyper, som området grundlæggende er planlagt for. Den væsentligste indsats knyttes til, at store transportvirksomheder fortsat udnytter områdets kvaliteter. I lokalplanlægningen bør der tages højde for de forandringer, der sker i virksomhedernes krav til grundstørrelse, bygningstype og højder. Højlagre kan blive en del af en bevidst udnyttelse af områdets synlighed.

På Industridalen i Ishøj Industrikvarter flytter nye virksomheder ind blandt de 'gamle', som det ses øverst. Netto's tidligere centrallager er ved at blive taget i brug af andre virksomheder. På Industridalen i Ishøj Industrikvarter flytter nye virksomheder ind blandt de 'gamle', som det ses øverst. Netto's tidligere centrallager er ved at blive taget i brug af andre virksomheder.

På Industridalen i Ishøj Industrikvarter flytter nye virksomheder ind blandt de 'gamle', som det ses øverst. Netto's tidligere centrallager er ved at blive taget i brug af andre virksomheder.

Generelt bør der ikke åbnes for opdeling af grundene. I håndværkerområdet bør de små grundstørrelser fastholdes af hensyn til iværksættere. Der kan overvejes en større frihedsgrad i bebyggelsesregulerende bestemmelser mht. tæthed og højde mv., hvor parkering kan løses på egen grund. Opmærksomhed på udviklingen i parkeringsefterspørgslen kan give mulighed for at begynder at tilvejebringe fælles parkeringsarealer for at få en mere effektiv udnyttelse af udlagte arealer.

Områdets 'brand' i forhold til omverden kan på en række punkter forbedres. Den nuværende individuelle markering af de enkelte virksomheder giver et kaotisk og lidet attraktivt indtryk. Der bør arbejdes med en sammenhængende, landskabelig bearbejdning af beplantningen sammen med virksomhedernes forarealer, facader, skiltning, belysning mv. Der bør søges etableret et fælles landmark for området.

Dele af området er intensivt bebygget, mens andre dele er ret ekstensivt udnyttet. En flersidig indsats synes nødvendig for at fastholde og udvikle arbejdspladser i området. Kontorisering synes der ikke at være markedsmæssigt grundlag for, ligesom den heller ikke vil tilføre området nye kvaliteter og muligheder. Derimod bør der søges skabt en mere nuanceret erhvervsstruktur. Muligheden for at opføre et iværksætterhus til småvirksomheder bør undersøges. Et sådant hus kan understrege det lokale tilhørsforhold til Ishøj-området til fordel for den lokale arbejdskraft og for integrationsarbejdet. Ekstensivt udnyttede grunde er særligt værdifulde for at fastholde transport- og distributionsvirksomhedernes interesse for området.

Områdets manglende servicefunktioner og identitet peger på, at der bør søges opbygget et mindre lokalcenter, evt. blot en kiosk, til betjening af området. Der kan overvejes planlagt et afgrænset område til butikker med særligt pladskrævende varer i tilknytning til dette lokalcenter, hvis der i et tværkommunalt samarbejde kan fastsættes rammer herfor. Områdets størrelse skal dog vurderes nøje for at fastholde områdets hovedanvendelse, for at undgå at presse hidtidige virksomhedstyper ud.

Stiforbindelserne til Ishøj byområde forbedres med en attraktiv broforbindelse over motorvejen. Broen bør gives en særlig udformning, ligesom der bør kunne opføres et vartegn i form af f.eks. et tårn ved broens landfæste for at markere området udadtil.

Ud over de planlægningsmæssige redskaber vil et sammenhængende udviklingsarbejde være nødvendigt. En tværgående, langsigtet indsats med opkøb, modning, nedrivning og regulering kan gøre området mere attraktivt for de virksomheder, det oprindeligt er planlagt for.

Selvom området er godt tilgængeligt fra motorvejsnettet, bør det overvejes at etablere sydvendte ramper på Køge Bugt Motorvejen til Ishøj Stationsvej.

Redskaber

Følgende midler og redskaber kan tages i brug for at nå målene:

  • Samarbejde mellem kommunen og områdets virksomheder om områdets drift og udvikling.
  • Oprettelse af en grundejerforening og/eller en frivillig virksomhedsforening.
  • Aktiv jordpolitik i området.
  • Investeringer i stiforbindelser, sikring af areal til lokalt serviceområde, skiltning, samt evt. deltagelse i finansiering af rampeanlæg til motorvejen.
  • Samarbejde med andre kommuner på Vestegnen om målsætninger for erhvervsområderne i kommuneplanlægningen.

Forslag til planlægningsmæssige reguleringer

Det anbefales, at følgende punkter indgår ved kommende lokalplanrevisioner i området:

  1. Områdets hovedanvendelse fastholdes til produktion, lager og transport.
  2. Der udlægges et mindre område til lokalbutik og service til erstatning af det tidligere udlagte forretnings- og serviceområde.
  3. Der søges i et tværkommunalt samarbejde fastlagt rammer for placering af butikker for særligt pladskrævende varer, herunder eventuelt med et mindre udlæg i dette område.
  4. Mod Industribuen gives mulighed for at opføre en etagebebyggelse til iværksætterhus, evt. med parkering i konstruktion.
  5. Udstykning i mindre grunde begrænses, bortset fra håndværkerområdet/iværksætterhuset.
  6. Mod Industribuen planlægges virksomhedernes administrationsdel placeret med facade i byggelinien.
  7. Forarealet inden for byggelinien mod Industribuen udformes som åbent areal med græs eller fast belægning og med fritstående træer og uden bilparkering.
  8. Den tilladte maksimale bygningshøjde øges m.h.p. højlagre, evt. bortset fra den vestlige del af området af landskabelige grunde.
  9. De beplantede afskærmningsbælter fastholdes mod de omgivende og overordnede veje og påbydes retableret, hvor de er fjernet.

Konsekvenser

Konsekvensen for den beskrevne model for Ishøj Industrikvarter vil være, at området bevarer sin hovedfunktion som et attraktivt område til transport og distribution til brug for virksomheder, der orienterer sig mod storbyen og den nationale infrastruktur.

Fuldstændige rampeanlæg til motorvejene og en kvalitetspræget udvikling af områdets markering i forhold til omgivelserne kan medvirke til at styrke opfattelsen af områdets identitet - dets 'brand'.

Den bedre stiforbindelse til byområdet og en forstærkning af den bymæssige karakter vil give en bedre oplevelse af industriområdet som en del af Ishøj - som et byområde integreret med et dynamisk erhvervsmiljø. Området vil kunne fastholdes og udvikles som et iværksættermiljø for forskellige typer af iværksættere inden for stort set alle brancher og blive mere differentieret end håndværksområdet.

En konsekvent administration, planlægning og byggesagsbehandling er vigtig for at fastholde hovedmålene for området.

Gennemføres en anden udvikling i området, f.eks. baseret på det efterspørgselspres, der kendes i Ishøj og andre erhvervsområder, kan eksisterende velfungerende virksomheder blive presset ud, og områdets regionale kvaliteter gå tabt.

kort

Hersted Industripark

Model – modernisering for erhvervsvirksomheder og åbning for nye anvendelser og fortætning, bl.a. boliger, service, kulturelle formål mv.

Mål

Størstedelen af området skal fastholdes som erhvervsområde. I det centrale, østlige og nordlige dele af området skal der sikres grundlag for en modernisering og en fortsat udvikling for 'traditionelle' erhverv.

Hvis der etableres en letbanestation ved Ring 3, kan det oprindeligt udlagte serviceområde gennem en fælles planlægning imellem Albertslund og Glostrup udvikles til et tværkommunalt lokalcenter. I den østlige del af erhvervsområdet kan der i et afgrænset område åbnes for fortætning med indpasning af mere arbejdskraftintensive erhverv – herunder iværksætter- og forskningsvirksomheder. Det bør vurderes i et tværkommunalt samarbejde, om en begrænset udbygning med detailhandel for særligt pladskrævende varer kan være et mål.

Områdets naboskab til Vestskoven og til eksisterende boligområder giver herlighedsværdier, som kan begrunde en omdannelse til boligformål i begrænsede områder. Gennem en zonering af erhvervsvirksomhederne og en lokal indpasning af nye boligområder ved siden af ikke-miljøbelastende erhvervsvirksomheder kan der skabes en varieret overgangszone mellem de omliggende boligområder og erhvervsområdet. Områdets identitet bør udvikles gennem fortsat kvalitetsudvikling af områdets fremtoning både internt og eksternt, og specielt i forhold til Ring 3.

Beskrivelse af udviklingsmodellens indhold

Hovedanvendelsen i området fastholdes, og moderniseringsbestræbelserne tager primært sigte på at tiltrække nye erhvervstyper, som kan udnytte de ejendomme, der tidligere blev brugt af produktionserhverv. Den væsentligste indsats vil være knyttet til opdeling af de store bygningskomplekser til mindre virksomheder, som åbner for udvikling af et mere differentieret erhvervsliv. I lokalplanlægningen bør der gives incitamenter for nedrivning af eksisterende utidssvarende bebyggelse eller for mere radikale ombygninger. På grund af de store bygningsvolumener kan parkering i konstruktion i eksisterende bygninger være en realistisk mulighed i forbindelse med fortætning.

Royal Copenhagen A/S er flyttet ind med sin produktion i den tidligere Dadekoejendom på Fabriksparken/Smedeland i Hersted Industripark - øverst. Kontorhøjhuset på Naverland/Smedeland er fortsat områdets vartegn - nederst

Royal Copenhagen A/S er flyttet ind med sin produktion i den tidligere Dadekoejendom på Fabriksparken/Smedeland i Hersted Industripark - øverst. Kontorhøjhuset på Naverland/Smedeland er fortsat områdets vartegn - nederst

Royal Copenhagen A/S er flyttet ind med sin produktion i den tidligere Dadekoejendom på Fabriksparken/Smedeland i Hersted Industripark - øverst. Kontorhøjhuset på Naverland/Smedeland er fortsat områdets vartegn - nederst.

Der bør igangsættes en langsigtet planlægningsproces med zonering af området, således at der på langt sigt kan indpasses miljøfølsom anvendelse, herunder boliger, i områdets grænsezoner mod syd og vest.

Det bør overvejes, om der kan gives en større frihedsgrad i de bebyggelsesregulerende bestemmelser både mht. tæthed og højde for at fremme en omdannelse. Det kan også være nødvendigt at arbejde for etablering af fælles parkeringsløsninger for at få en mere effektiv udnyttelse af grundarealerne.

I dette modelarbejde kan håndværkerområdet i den vestlige del af området pga. sin attraktive beliggenhed foreslås omdannet til boligformål blandet med ikkemiljøbelastende erhverv. Da håndværkerområdet synes velfungerende, kan en sådan byomdannelse dog måske ikke anbefales realiseret her, men i andre tilsvarende områder.

Som en konsekvens af en miljøzonering bør der også gennemføres tvangsruter for den tunge trafik, så den fjernes fra Gl. Landevej. En ny vejadgang til Ring 3 kan evt. erstatte den nuværende fra Gammel Landevej, og åbner samtidig mulighed for en stærkere markering af området i forhold til Ring 3.

Den høje arkitektoniske kvalitet i området kan udvikles til også at rette sig mod omgivelserne. Især er det vigtigt at forbedre det visuelle naboskab til Ring 3. Det nuværende tætte hegn foreslås ændret til et åbent overdrevslignende landskab, som tillader en vis synliggørelse af de bagvedliggende virksomheder. Det forudsætter, at det er muligt at gennemføre en facadeomdannelse mod Ring 3 af høj arkitektonisk kvalitet.

I den østlige del af området udlægges der efter en helhedsplan et område i tilknytning til det eksisterende lokalcenter til nye anvendelser med service til betjening af området samt med kulturelle, sportslige, publikumsrettede aktiviteter.

Hvis der etableres en letbane i Ring 3, indebærer det store fordele, hvis der etableres én centralt placeret letbanestation. Lokalcentret kan så udvides og integreres med letbanestationen. Stiforbindelserne til de omliggende byområder kan forbedres med niveaufri og attraktive passager igennem de lukkede hegn og beplantninger, som afgrænser erhvervsområdet, og med en ny sydligere stibro til boligområderne i Glostrup.

Hvis der i et tværkommunalt samarbejde kan fastsættes rammer herfor, kan der i den østlige del af området overvejes indpasset et mindre område til butikker med særligt pladskrævende varer.

Redskaber

Følgende midler og redskaber kan tages i brug for at nå målene:

  • Samarbejdet mellem ejerlav og kommune udbygges, herunder om 'Forskerpark-initiativet', om OPP, om lokal rekruttering og rådgivning af iværksættere, og om etablering af iværksætterhuse.
  • Kommunen - og evt. et særligt udviklingsselskab e.lign. - medvirker i jordkøb og i finansiering af byomdannelse for at muliggøre sanering af ledige og nedslidte ejendomme m.h.p. at gøre disse attraktive for nye virksomheder.
  • Sikring af areal til lokalcenter, ændring af Gl. Landevej og forbedring af stiforbindelser og grønne områder.
  • Forstærket markedsføring af området og samarbejde med andre kommuner på Vestegnen og ejendomsmæglere om rådgivning ved nylokalisering af virksomheder.
  • Samarbejde med Glostrup Kommune om ombygning af et fælleskommunalt lokalcenter og om etablering af ny stibro over Ring 3.
  • Samarbejde med andre kommuner på Vestegnen om koordinering af målsætninger for erhvervsområderne i kommuneplanlægningen.

Forslag til planlægningsmæssige reguleringer

Det anbefales, at følgende punkter indgår ved kommende lokalplanrevisioner i området:

  1. Der udlægges et udvidet område til lokal service og detailhandel til betjening af lokalområdet.
  2. Et mindre område til butikker for særligt pladskrævende varer søges udlagt i tilknytning til lokalcentret for at styrke dette, på baggrund af rammer fastlagt i et tværkommunalt samarbejde.
  3. Der udlægges et delområde til byomdannelse til boligformål og ikkemiljøbelastende erhverv.
  4. I den østlige del gøres anvendelsesbestemmelserne åbne for en mindre andel produktion i forhold til administration på den enkelte grund, og der åbnes for fritids- og kulturanlæg i et afgrænset område.
  5. Der søges skabt mulighed for at opføre etagebebyggelse til iværksætterhuse med parkering i konstruktion.
  6. De nuværende anvendelsesbestemmelser opretholdes i de centrale dele af området, og der foretages en miljøzonering.
  7. Der gives mulighed for opdeling af store ejendomme i mindre grunde.
  8. De bebyggelsesregulerende bestemmelser revurderes m.h.p. fortætning og udvikling af det arkitektoniske/bymæssige miljø.
  9. Der indføres fælles retningslinier for midlertidig skiltning.

Konsekvenser

Konsekvensen for den beskrevne model for Hersted Industripark vil være, at området får en funktion som erhvervsområde, som både respekterer eksisterende velfungerende virksomheder og åbner for nye erhvervstyper.

Hvis håndværkerområdet omdannes til boligformål, er det afgørende, at det lykkes at skabe et nyt iværksættermiljø i det øvrige område.

En konsekvent administration, planlægning og byggesagsbehandling er vigtig for at nå hovedmålene for området.

Gennemføres der en anden udvikling af området, f.eks. baseret på en mere omfattende kontorisering, en spredt detailhandelspræget udvikling e.l., vil der hverken blive attraktive vilkår for de nye anvendelser eller blive sikret gode rammer for eksisterende velfungerende virksomheder, som i stedet kan blive presset ud af området.

kort

Ejby / Islev Industriområde

Model – modernisering for varierede virksomhedstyper og på sigt afgrænset fortætning og indpasning af service og detailhandel

Mål

Områdets meget varierede kvaliteter skal videreudvikles med en fortætning og indpasning af arbejdskraftintensive erhverv i den vestlige del, og mulighederne for fortætning med boliger skal afklares. I den østlige del bør der moderniseres og udvikles for små og mellemstore virksomheder. Imod boligområderne bør der søges åbnet for byomdannelse til boligformål.

Der skal skabes bedre trafikale forhold på fordelingsvejene, og der søges opbygget en tværgående bybånd i området, der skaber en bymæssig og trafikal forbindelse fra en evt. kommende letbanestation på Ring 3 til et nyt bymæssigt torv ved Islevdalvej. Endvidere bør der søges skabt en større tæthed og en bymæssig karakter langs Ejby Industrivej.

Butikker for særligt pladskrævende varegrupper bør henvises til afgrænsede områder, og omfanget heraf søges fastlagt nærmere gennem en tværkommunal planlægning.

Indtil en letbane realiseres, bør fortætning med kontor og boliger kun gennemføres i begrænset omfang. Hvis en letbane realiseres, er der grundlag for at udvikle et egentligt lokalcenter.

Beskrivelse af udviklingsmodellens indhold

Hovedanvendelsen i området fastholdes, men med en klarere zonering for at sikre at virksomheder med en vis miljøbelastning fortsat kan udnytte den attraktive placering i forhold til den københavnske vestegn. Den væsentligste indsats vil være at undgå uhensigtsmæssige nylokaliseringer eller areal- og bygningsomdannelser, som på grund af skærpede miljøkrav presser eksisterende, relativt miljøbelastende virksomheder ud af området.

Erhvervsvej er forbindelsesvejen mellem Ejby og Islev Industriområder og kan i fremtiden blive det bystrøg, der binder områderne sammen til ét erhvervsområde, - her set fra Ejby mod øst til øverst og fra Islev mod vest til nederst.

Erhvervsvej er forbindelsesvejen mellem Ejby og Islev Industriområder og kan i fremtiden blive det bystrøg, der binder områderne sammen til ét erhvervsområde, - her set fra Ejby mod øst til øverst og fra Islev mod vest til nederst.

Erhvervsvej er forbindelsesvejen mellem Ejby og Islev Industriområder og kan i fremtiden blive det bystrøg, der binder områderne sammen til ét erhvervsområde, - her set fra Ejby mod øst til øverst og fra Islev mod vest til nederst.

Uden for de særlige områder for miljøbelastende aktiviteter kan der gives en betydelig frihedsgrad for opdeling og udvikling af grunde og bygninger. I den østlige del af området bør de små grundstørrelser fastholdes, så det fortsat kan fungere som et attraktivt iværksætter- og håndværkerområde. Det kan overvejes at åbne for en endnu større frihedsgrad i de bebyggelsesregulerende bestemmelser både mht. tæthed og højde, forudsat at parkering løses på egen grund. Den store tæthed kan give grundlag for etablering af fælles parkeringsarealer eller eventuelt af parkering i konstruktion.

Områdets funktion og forhold til omverden kan på en lang række punkter forbedres. Et nyt tværgående bymæssigt strøg langs Erhvervsvej kan være med til at understøtte en samlet identitet for området, og en mere konsekvent udnyttelse af områdets synlighed ved indfaldsvejene bør være et alternativ til de igangværende individuelle markeringer af enkeltvirksomheder, som giver et kaotisk og uattraktivt indtryk. Signalværdien kan især udnyttes ved en evt. letbanestation ved Ring 3 og et tilhørende lokalcenter og ved en mere bevidst arkitektonisk udformning mod tilkørslerne til området fra Jyllingevej.

I sammenhæng med en eventuel udvikling af et lokalcenter er en fortætning og en stærkere bymæssig karakter i Ejby-området væsentlig. Der er sandsynligvis et markedsgrundlag for en fortsat kontorisering i områderne. Den må dog styres for at fastholde en nuanceret erhvervsstruktur, som fortsat kan rumme miljøbelastende virksomheder, småvirksomheder og iværksættere.

Der bør etableres en sikker cykelrute igennem det øst-vestgående bymæssige strøg og en gennemgående cykelrute nord-syd gennem området. Cykelruterne skal have trafiksikre passager over Motorring 3, Ring 3 og Jyllingevej og en evt. kommende motorvejsforbindelse (Frederikssund-motorvejen).

Redskaber

Følgende midler og redskaber kan tages i brug for at nå målene:

  • Der søges etableret grundejerforeninger og en frivillig virksomhedsforening, gerne fælles for hele området om muligt , dvs. omfattende begge kommuner.
  • Samarbejde mellem ejere og kommune om områdets drift og udvikling, herunder om iværksætterhuse, om OPP, om lokal rekruttering og rådgivning af iværksættere, og om etablering af iværksætterhuse.
  • Kommunen - og evt. et særligt udviklingsselskab e.lign. - medvirker i jordkøb og i finansiering af byomdannelse m.v. for at muliggøre sanering af ledige og nedslidte ejendomme m.h.p. at gøre disse attraktive for nye virksomheder.
  • Kommunale investeringer i byomdannelse, modernisering og forskønnelse.
  • Forstærket markedsføring af området og samarbejde med andre kommuner på Vestegnen og ejendomsmæglere om rådgivning ved nylokalisering af virksomheder.
  • Samarbejde med andre kommuner på Vestegnen om koordinering af målsætninger for erhvervsområderne i kommuneplanlægningen.

Forslag til planlægningsmæssige reguleringer

Det anbefales, at følgende punkter indgår ved kommende lokalplanrevisioner i området:

  1. Der udlægges et udvidet delområde til lokalcenter i tilknytning til en kommende letbanestation og sammenbygget med et fortætningsområde til kontor- og serviceerhverv.
  2. Mod de tre fordelingsveje (Ejby Industrivej, Erhvervsvej og Islevdalvej) skal virksomhedernes administrationsbygninger placeres med facade i byggelinie.
  3. Der udlægges områder til byomdannelse til boligformål.
  4. Anvendelsesbestemmelserne lempes i nærmere afgrænsede områder, så der tillades en højere arealandel administration og service i forhold til produktion på den enkelte grund, og der tillades at indrette selvstændig kontorvirksomhed i de eksisterende kontorbygninger.
  5. Ved højere bebyggelsesprocent og evt. ved krav til højere nybyggeri fremmes en fortætning i områdets vestlige del.
  6. Der skabes mulighed for at opføre etagebebyggelse til iværksætterhuse med parkering i konstruktion.
  7. De nuværende anvendelsesbestemmelser opretholdes i de centrale og østlige dele, og der foretages en miljøzonering i de områder, hvor dette endnu ikke er gjort, herunder også i forhold til miljøfølsomme erhverv (kontor o.lign.).
  8. Et område til butikker med særligt pladskrævende varer udlægges ved Islevdalvej/Jyllingevej. Det forudsætter, at der i et tværkommunalt samarbejde kan sikres overordnede rammer hertil.

Konsekvenser

Konsekvensen af den beskrevne model for Ejby og Islev Erhvervsområder vil være, at området får tilført en mere markant bymæssig kvalitet og opretholder og udvikler sin meget brede erhvervsmæssige profil. Den sammensatte struktur gør en særlig regulering nødvendig for at undgå, at en række virksomhedstyper bliver presset ud både af miljømæssige og økonomiske årsager. Dele af området kan byomdannes, og en særlig indsats skal gøres for at skabe varige grænser imellem boliger og erhverv samt kolonihaver.

En konsekvent administration, planlægning og byggesagsbehandling er vigtig for at fastholde hovedmålene for området.

Gennemføres der en anden udvikling i området baseret på en stærk kontorisering, udvikling af detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper mv., vil området især miste muligheden for at huse miljøbelastende aktiviteter og iværksættermiljøer, ligesom det frodige småerhvervsmiljø efterhånden vil forsvinde fra området. En sådan udvikling vil endvidere bidrage til en forøgelse af biltrafikken og persontransportarbejdet i byområdet.

Generelle modelskitser

Modelskitserne i dette afsnit giver eksempler på, hvordan modellerne kan realiseres, med illustration af eksisterende og fremtidige forhold.

Modelskitserne kan betragtes som generelt anvendelige på andre lokaliteter under tilsvarende forhold. De er derfor ikke samlet efter de tre områder, men under følgende temaer:

  1. Synliggørelse og sammenhæng
  2. Bymæssig fortætning af serviceområder
  3. Ombygning af erhvervsejendomme til nyt erhverv
  4. Ombygning af erhvervsejendomme til boliger
  5. Ny boligbyggelse efter nedrivning af erhvervsbygninger

1. Synliggørelse og sammenhæng

Hersted Industripark

Hersted Industripark

Erhvervsområdet er næsten usynligt fra Ring 3. Det meste er skjult bag en tæt skovbeplantning, som er en del af Vestskoven, der er fredskov. Virksomhederne har derfor også overvejende bygningsanlæg, som vender 'bagsiden' mod ringvejen.

Erhvervsområdet kan gøres mere synligt samtidig med, at der fastholdes et landskabeligt indtryk ved en ændring af skovens karakter på denne strækning - til et overdrevslandskab med spredt beplantning af træer og buske og måske med dyrehold. Virksomhederne får herved en ny facade, som kan markere den enkelte virksomhed mod omverdenen. Det er vigtigt, at denne facade får en høj arkitektonisk kvalitet.

Selve indkørslen til erhvervsområdet ved Fabriksparken kan markeres med et vartegn i form af en pylon eller lignende.

Klik her for at se illustrationen.

Ishøj Industrikvarter

Området har en dårlig sammenhæng med Ishøjs øvrige byområde og mangler bymæssighed. Området mangler identitet, og det indre mangler en fælles linie. Fordelingsvejen 'Industribuen' flankeres af en række virksomheder, som nærmest vender bagsiden mod ankomsten. Ilva orienterer sig primært mod Køge Bugt Motorvejen og udgør i dag områdets 'landmark'. Andre virksomheder synes også i stigende grad at orientere sig mod de omgivende overordnede veje.

Området kan gøres synligt ved en markering i et nyt 'landmark' i form af en enkelt høj pylon eller tårnbygning og en ny stibro over motorvejen, som skaber en ny og bedre stiforbindelse mellem byen og erhvervsområdet. Der etableres et nyt serviceområde i stedet for det aldrig realiserede og et nyt torv. Eventuelle yderligere butikker med særligt pladskrævende varer placeres i tilknytning hertil. Industribuen forskønnes og fortættes, virksomhedernes facader søges vendt indad mod Industribuen for at forstærke bymæssigheden, og beplantningsbælterne mod de omgivende veje retableres.

Klik her for at se illustrationen.

Ejby Industriområde

Området er helt skjult af brede beplantningsbælter - også ved indkørslen til området fra syd ad Jyllingevej til Ejby Industrivej. Udefra markeres området kun af enkelte flagstænger, der rager op over beplantningen.

Området kan gøres mere synligt mod omgivelserne med en fælles markering ved at åbne beplantningsbæltet omkring adgangsvejen, således at der kan opføres en bebyggelse, som kan udgøre en 'portal' til området. Det er vigtigt, at bebyggelsen får en høj arkitektonisk kvalitet, og det er vigtigt, at den ved skiltning m.v. ikke blot bliver en markering af enkelte virksomheder, men af hele området. Det lidet attraktive busstoppested i 'mørket' ved Jyllingevej får bymæssige omgivelser.

2. Bymæssig fortætning af serviceområde

Klik her for at se illustrationen.

Islev Industriområde

Området mangler bymæssighed og variation omkring den lange, monotone opmarch af virksomheder langs Islevdalvej. Krydset mellem Islevdalvej og Erhvervsvej er områdets naturlige midtpunkt, og ved udvikling af bymæssigheden langs Erhvervsvej fra Ejby Industriområde til Islevdalvej bliver det en oplagt mulighed at etablere et torv ved krydset. Der er uudnyttede byggemuligheder ved krydset, og der kan gives mulighed for en højere og tættere bebyggelse omkring torvet. Vejene forbedres og forskønnes, og der anlægges en ny hovedsti mod øst til krydsning af Motorring 3 og videre mod København.

Klik her for at se illustrationen.

Hersted Industripark

Områdets oprindelige lokalcenterområde ved højhuset ved Naverland/Smedeland rummer nu kun lokal service i meget begrænset omfang. Flere lagerhaller og andre udtjente ejendomme står tomme, og efter ombygning eller nedrivning kan de bruges til andre formål. Der er byggemuligheder i området ved ændrede regler for højde og tæthed.

Ved etablering af en letbane i Ring 3 åbner der sig helt nye muligheder. Der kan placeres én letbanestation til at betjene erhvervsområdet og boligområdet i Glostrup på den anden side af ringvejen - placeret midt mellem Fabriksparken og Gl. Landevej. Der etableres en stibro over ringvejen og et 'landmark' i form af høj, markant bebyggelse. Området mellem letbanestationen og det oprindelige centerområde ved højhuset kan udvikles til et nyt og mere bymæssigt lokalcenter til betjening af områderne på begge sider af ringvejen.

Bebyggelsen bør gives store arkitektoniske friheder, som bygger både på nybyggeri og på genbrug/omdannelse af eksisterende bebyggelse.

Klik her for at se illustrationen.

Ejby Industriområde

Området mangler bymæssighed og er præget af store parkeringsarealer på terræn, som optager oplagte byggemuligheder. Det oprindelige serviceområde er ikke udnyttet til dette formål, men til kontorformål. Området er ikke synligt mod Ring 3, som er kantet af et bredt beplantningsbælte. Ved etablering af en letbane i Ring 3 forventes en letbanestation placeret ud for området.

Området kan gøres mere bymæssigt ved en bygningsmæssig fortætning i en ny lokalcenterdannelse i tilknytning til en kommende letbanestation. Lokalcentret kan også betjene Ejby landsby på den anden side af ringvejen, og der etableres en stibro eller -tunnel over ringvejen. Området udvikles i et bymæssigt strøg mod øst langs Erhvervsvej til et nyt torv på Islevdalvej.

3. Ombygning af erhvervsejendomme til nyt erhverv

Klik her for at se illustrationen.

Hersted Industripark

Området rummer mange fabrikshaller og lagerhaller, som i dag ofte er uhensigtsmæssige og for store til mindre virksomheder og iværksættere. Bygningerne er billigt standardbyggeri, hvis værdi kan betragtes som nedskrevet. Nogle bygninger bør nedrives og erstattes af nybyggeri, men andre er egnet til ombygning og opdeling i mindre enheder.

Halbygningen kan måske ombygges med et indre gårdrum og gennembrud i facaden. Det kan blive en 'oase' for udviklingsvirksomheder, iværksættere og kontorlignende produktion. Der kan også blive plads til nybyggeri på grunden ved etablering af parkering i konstruktion i stueplan under den gamle bygning. Mod naboerne står bygningens oprindelige, lukkede facade som en mur, der beskytter mod støj og visuel forurening.

Klik her for at se illustrationen.

Ishøj Industrikvarter

Området er meget velegnet til distribution og transport. Det har fra etableringen haft et håndværkerområde med små grunde, som har fungeret som et iværksætterområde. Distributions- og lagervirksomheder har i dag brug for andre bygningstyper end tidligere med højlagre i op til 20-30 m's højde. Hjørnegrunden mellem Industribuen og motorvejsudfletningen har tidligere rummet en imprægneringsfabrik og anvendes i dag til flere mindre virksomheder, bilophug og brugtbilsalg. Grunden er belastet af forurening, og nybyggeri er en mulighed for at få gennemført en oprensning.

Ejendommen kan udnyttes efter de nuværende planbestemmelser til lager og distribution, og efter en lokalplanændring kan der opføres højlager. Mod Industribuen kan der opføres et 'iværksætterhus' som et etagehus med en række mindre og mellemstore lejemål og måske med parkering i konstruktion. Bygningen kan være med til at skabe mere bymæssighed langs Industribuen og udvikle iværksættermiljøet. Den intensive udnyttelse åbner for, at resten af den store grund kan anvendes til større transport- og distributionsvirksomheder.

4. Ombygning af erhvervsejendomme til boliger

Klik her for at se illustrationen.

Hersted Industripark

Området rummer mange fabrikshaller og lagerhaller, som i dag ofte er uhensigtsmæssige, og der er mange ledige lejemål. Bygningerne er billigt standardbyggeri, hvis værdi kan betragtes som nedskrevet. Området støder op til boligområder på den anden side af Gl. Landevej, og der ønskes ikke nye miljøbelastende virksomheder. Bygningerne er måske egnet til ombygning til boligformål.

Et bælte langs boligområdet kan udlægges som et byomdannelsesområde til boligformål og ikke-miljøbelastende erhverv. To erhvervsbygninger, der har særlige beliggenhedskvaliteter, ombygges radikalt til boliger. Facaderne mod den grønne sti brydes helt ned, og der etableres friarealer og terrasser. Bygningernes bagsider bevares for at danne afskærmning mod endnu eksisterende erhverv på naboejendomme. Boligerne får ny vejadgang fra Gl. Landevej, som bliver en ren boligvej uden tung trafik.

5. Ny boligbebyggelse efter nedrivning af erhvervsbygninger

Klik her for at se illustrationen.

Hersted Industripark

Nogle fabriks- og lagerhaller er udtjente og er beliggende i bæltet mod et tilstødende boligområde, hvor der ikke ønskes etableret nyt erhverv, som kan give miljøgener. Nogle ejendomme har en attraktiv beliggenhed mod grønne områder, som kunne udnyttes bedre.

Et bælte langs boligområdet omdannes til en blanding af boligformål og ikke-miljøbelastende erhverv. Udtjente bygninger, som ikke er egnet til ombygning til boliger, nedrives, og i stedet opføres nyt boligbyggeri, som orienterer sig mod det grønne område og skyder ryg mod tilbageværende erhvervsbygninger på naboejendommene. Boligerne forbindes med det tilstødende boligområde mod syd med en sti og måske et parkbælte. Gl. Landevej trafikdæmpes eller lukkes helt for gennemkørsel.






6. Anbefalinger og forslag

Indledning

På baggrund af det samlede dialogprojekt og af det gennemførte modelarbejde, som er beskrevet i de foregående kapitler, gives der i dette kapitel en række anbefalinger og forslag til omdannelse af erhvervsområder. Hensigten er, at de skal være generelt anvendelige og kunne inspirere, ikke blot i omdannelsen af de tre erhvervsområder på Hovedstadens Vestegn, som har indgået i modelarbejdet, men også i andre erhvervsområder med tilsvarende forhold.

Kapitlet er et katalog over anbefalinger og forslag, der bør overvejes i den konkrete planlægningssituation. Men alle forslag er givetvis ikke lige anvendelige i alle situationer. Anbefalingerne er udformet som

  • overordnede strategiske anbefalinger og forslag til den fysiske planlægning
  • forslag, der retter sig til virksomheder og kommuner

Dermed sigter anbefalingerne også mod det videre procesforløb og herunder det vigtige samspil med det nuværende og fremtidige erhvervsliv i områderne.

1. Overordnede strategiske anbefalinger og forslag:

1.1. Vestegnens erhvervsområder er unikke og kan ikke erstattes af andre

Det er i dialogprojektet konstateret, at ændringerne i det danske og internationale erhvervsliv påvirker Vestegnens erhvervsområder stærkt. Der sker betydelige ændringer i sammensætningen af virksomhedstyper i områderne, og der sker ændringer i antallet af beskæftigede. Der er endvidere sket betydelige ændringer i virksomhedernes transportmønster og i de beskæftigedes trafikmønster.

Det generelle overudbud af erhvervsarealer og specifikke bygningstyper knyttet til de traditionelle produktions-, distributions- og lagererhverv kan tydeligt mærkes i Vestegnens erhvervsområder. Der er et stort udbud af arealer og ejendomme til salg og til leje. Uanset denne udvikling har områderne – eller i hvert fald de, der har indgået i dialogprojektets modelarbejde – så store kvaliteter, at deres hovedanvendelse som erhvervsområder generelt bør fastholdes. Områderne er særdeles velbeliggende direkte ved hovedstadsområdets overordnede vejnet. Områderne er overvejende velplanlagte og velindrettede med en god intern vejstruktur, stiforbindelser, fælles serviceområder, teknisk infrastruktur og afskærmningsbælter. Områderne kan ikke erstattes af andre med tilsvarende kvaliteter, og det vil være et betydeligt samfundsmæssigt spild at lade områderne overgå til anden anvendelse.

Det anbefales, at planlægningen for en flersidig anvendelse, herunder fremtidens erhverv og boliger, sker under hensyntagen til de konkurrencedygtige industri- og transportvirksomheders fortsatte udviklingsmuligheder på Vestegnen, og at planlægningen udnytter områdernes kvaliteter mht. trafikal tilgængelighed og infrastruktur.

1.2. Nyudlæg af erhvervsarealer hæmmer omdannelse

Den eksisterende store erhvervsrummelighed i hovedstadsområdet er med til at fjerne det økonomiske grundlag for den nødvendige omdannelse og fornyelse af de ældre erhvervsområder til fortsat erhvervsmæssig anvendelse. Nye arealer bør også af den grund alene udlægges for at tilgodese virksomheder med beliggenhedskrav, der ikke kan opfyldes i eksisterende erhvervsområder, eller for at tilgodese særlige lokale behov. Allerede udlagte, uudnyttede arealer bør tilbageføres til anden anvendelse.

Det anbefales at begrænse udlæg af nye erhvervsområder mest muligt, og at tilbageføre overflødige uudnyttede arealer til anden anvendelse eller til landzone.

1.3. Fleksible rammer er nødvendige for omdannelse

De hidtidige regionplanretningslinier i hovedstadsområdet har ikke været tilstrækkelig fleksible til at fremme den nødvendige udvikling og omdannelse af Vestegnens erhvervsområder.

Det anbefales, at der fremover skabes mere fleksible planlægningsmæssige retningslinier, som kan fremme den nødvendige omdannelse af erhvervsområderne.

1.4. Iværksættermiljøerne på Vestegnen er vigtige for udviklingen

I Vestegnens erhvervsområder er der mange områder med mindre og billige ejendomme. Disse ejendomme er attraktive for iværksættere, som typisk har brug for ejendomme, der er lige til at flytte ind i, hvor der er frie udfoldelsesmuligheder. De har ikke brug for 'pæne' områder, og rod hos naboen generer dem ikke nødvendigvis. Der er ofte tale om lokale iværksættere, som bor i området, eller som tidligere har været beskæftiget i andre virksomheder i området.

Et stimulerende iværksættermiljø synes i stigende grad at være en vækstfaktor i Vestegnens erhvervsområder. Det er vigtigt at være opmærksom på, at iværksættere findes inden for alle brancher – fra håndværk til højteknologi – og derfor også efterspørger meget forskellige lokaletyper og ejendomstyper. Det kan være mindre værkstedsbygninger, men også mere kontorlignende lokaler og laboratorier o.lign., og det kan være større lokaler for mere pladskrævende eller utraditionelle aktiviteter.

Det anbefales, at fastholde de små grundstørrelser i håndværkerområderne og at skåne dem for krav om modernisering og overdrevne krav om 'oprydning', samt at overveje at give mulighed for opdeling af store grunde.

1.5. Iværksætterhuse

Iværksættere har forskellige behov for lokaler og arealer, men har generelt behov for billige lokaler og for lokaler, som der kan flyttes hurtigt ind i uden store ombygninger. De kan have brug for at kunne benytte tekniske fællesfaciliteter og f.eks. fælles kontorservicering.

Større ledigblevne erhvervsbygninger kan ombygges til iværksætterhuse og opdeles i mindre enheder med fælles faciliteter. På ledigblevne grunde kan opføres nye håndværkergårde eller værkstedshuse til udlejning.

Finansiering kunne ske ved f.eks. en lokal fond, ved offentlig og/eller privat finansiering eller partnering eller ved forsøgsmidler.

Udlejning og daglig administrationen kunne varetages lokalt i tæt kontakt f.eks. med virksomhedsforening eller grundejerforening.

Det anbefales, at der planmæssigt gives mulighed for etablering af iværksætterhuse, og at der lokalt i et samarbejde mellem områdets virksomheder og kommunen tages initiativ til etableringen.

1.6. Byomdannelse til boligformål

Det store overudbud af erhvervsarealer gør det aktuelt at revurdere anvendelsen i de erhvervsområder, som kan blive en integreret del af byen. Afhængigt af forholdene i de enkelte områder bør det overvejes, hvilke andre anvendelser, der mest hensigtsmæssigt kan indpasses i stedet for erhverv. Det kan være alt fra skovrejsning og rekreative formål over indendørs støjende sportsanlæg til kommunal service og nye boligområder.

Der er stort behov for arealer til boligbyggeri i hovedstadsområdet og dermed også på Vestegnen. Det er i øjeblikket attraktivt at investere i boligbyggeri, og en planlagt udvikling vil kunne ændre befolkningsudviklingen i en gunstig retning. Omdannelse til boliger og nye rekreative tilbud kan bidrage til at ændre Vestegens image.

Situationen i Vestegnens erhvervsområder er karakteriseret ved, at velfungerende virksomheder ligger side om side med ledige ejendomme, heriblandt også miljøbelastende virksomheder. Det er ikke typisk, at miljøbelastende virksomheder overvejende allerede er flyttet ud. Byomdannelse til boligformål må derfor forudses at skulle ske over meget langt sigt og efter grundig planlægning.

Det anbefales, at kommunerne vurderer alle erhvervsarealer, som er egnede til byomdannelse til boligformål m.v., og udlægger disse til byomdannelse i kommuneplanen.

1.7. Letbane i Ring 3

En højklasset kollektiv trafikforbindelse i form af den planlagte letbane i Ring 3 kan få afgørende betydning for tilgængeligheden til en række erhvervsområder. Store dele af disse områder vil blive højklasset betjent med kollektiv trafik, der kan ske en mere intensiv udnyttelse af disse områder, og kvaliteten i byomdannelsen kan forbedres. Dette skaber forudsætninger for en yderligere forøgelse af kundeunderlaget for letbanen.

Kommunerne langs Ring 3 bør med henblik på at styrke grundlaget for en skinnebåren kollektiv trafikforbindelse i Ring 3 og med henblik på at skabe byområder af høj kvalitet til erhverv, boliger og rekreative formål planlægge for en omdannelse af erhvervsområderne langs Ring 3. Letbanen forventes at få færre standsningssteder end de nuværende E- og S-busser. Placeringen af disse 'stationer' er af stor betydning for erhvervsområdernes planlægning og udvikling.

Det anbefales, at kommunerne langs Ring 3 udarbejder en plan for omdannelse med intensiveret anvendelse til såvel erhverv som boliger i de dele af erhvervsområderne, der kan forventes at komme til at ligge op til et standsningssted, samt at de udarbejder en samlet plan for de områder, der er fysisk sammenhængende over kommunegrænser.

1.8. Samarbejde om strategiudvikling og markedsføring

Kommunerne og virksomhederne har i stort omfang fælles interesse i udviklingen af erhvervsområderne og i en dialog om målsætning og planlægning. De fleste virksomheder har interesse i, at det område, de bor i, har en klar identitet. En bevidst 'branding' har stor betydning for markedsføringen af området og dermed også for udviklingsmulighederne.

Kommunerne bør i kommuneplanlægningen i et samarbejde med virksomhederne fastlægge en målsætning og en strategi for udviklingen af de enkelte erhvervsområder. Kommunerne bør indgå i et samarbejde med virksomhederne om profilering og markedsføring. Der bør ske en kollektiv eksponering af det enkelte område f.eks. i form af fælles skiltning indadtil og udadtil, en bygningsmæssig markering eller vartegn udadtil eller en bygningsmæssig portal ved indkørslen til området. Grundejerforeninger eller frivillige virksomhedsforeninger for det enkelte område eller for hele kommunen kan være samarbejdspartneren.

Strategiudviklingen og profileringen bør ske med udgangspunkt i den arbejdsdeling, der findes mellem erhvervsområderne som følge af erhvervslivets egen logik. Den kan baseres på anvendelse og på samlokalisering, på funktionelle kvaliteter og/ eller på bymæssige kvaliteter.

Det anbefales, at kommuner og virksomheder samarbejder om en strategiudvikling og profilering af erhvervsområderne og om en fælles markedsføring af områderne.

Det anbefales, at der sker en fælles eksponering af de enkelte erhvervsområder i form af fælles skiltning og en bevidst bygningsmæssigt markering udadtil.

1.9. Tværkommunalt samarbejde

Markedskræfterne har allerede i dag udviklet en arbejdsdeling mellem de forskellige erhvervsområder på Vestegnen. Der er en stadig udvikling og forandring, som i højere grad er styret af erhvervslivets egen dynamik og søgen efter den optimale lokalisering, end den er styret af den regionale og kommunale planlægning.

Strukturreformen indebærer, at kommunerne får et større ansvar for planlægningen og et større råderum i det forestående arbejde med at revitalisere Vestegnens erhvervsområder. Behovet for en tværkommunal strategiudvikling, der underbygger og koordinerer markedsføring og 'branding' af erhvervsområderne i forhold til lokalisering af virksomheder, bliver stadig større. Samarbejdet i Erhvervsknudepunktet Hovedstadens Vestegn er et eksempel på et sådant samarbejde. Det vil være hensigtsmæssigt at etablere tværkommunale samarbejder om markedsføring af erhvervsområderne og om rådgivning i forbindelse med lokalisering af nye virksomheder.

Det anbefales, at kommunerne etablerer et formaliseret samarbejde om strategiudvikling for erhvervsområderne og om rådgivning ved lokalisering af virksomheder.

1.10. Modernisering af plangrundlaget og forebyggelse af miljøkonflikter

En del ældre erhvervsområder er omfattet af de byplanvedtægter og lokalplaner, som området oprindeligt er udlagt efter. Disse ældre planer er ofte mangelfulde i forhold til de aktuelle behov. De ældre planer kan være vanskelig at bruge til at forfølge en ændret målsætning for områdets udvikling, og det er for erhvervslivet vanskeligt at aflæse, hvilke udviklingsmuligheder, der er i området.

For at undgå miljøkonflikter bør fornyelse af erhvervsområder planlægges nøje. Indflytning af nye virksomhedstyper som kontor, forskning, detailhandel o.lign. kan give miljøkonflikter mellem de 'gamle' og de 'nye' virksomheder. Det går ud over de 'gamle', som kan blive tvunget til at flytte er til at lukke, med tab af lokale arbejdspladser til følge. Dansk Industri vurderer, at 14.000 arbejdspladser er truet på grund af sådanne miljøkonflikter.

For at en kommune kan dreje udviklingen af sine erhvervsområder i en bevidst retning i overensstemmelse med målsætninger fastlagt i kommuneplanen og i et åbent samarbejde med erhvervslivet, er det nødvendigt at modernisere lokalplanerne.

Det anbefales, at kommunerne holder plangrundlaget for erhvervsområderne ajour i en åben dialog med erhvervslivet.

Det anbefales, at forebyggelse af konflikter mellem virksomheder indbyrdes indarbejdes i miljøzoneringen af erhvervsområderne, og at der vises tilbageholdenhed med at tillade miljøfølsomme erhverv i områderne med den bedste beliggenhed i forhold til det overordnede vejnet.

Det anbefales, at kommunerne aktivt medvirker ved en rokering af miljøbelastende virksomheder ved jordpolitik og udvikling af ejendomme.

1.11. Arealudlæg til butikker der alene forhandler særligt pladskrævende varer

Butikker der alene forhandler særligt pladskrævende varer kan i visse tilfælde placeres i et erhvervsområde og kan give ny vitalitet i området. Det er en virksomhedstype, der ofte er i stand til at genbruge ledigblevne industribygninger. De har endvidere interesse i centrale placeringer i storbyregionen, stor synlighed og god adgang til det overordnede vejnet - kvaliteter, som karakteriserer mange af Vest egnens erhvervsområder.

Presset for etablering kan blive stort, og etableringen af butikker bør sammentænkes med byudvikling omkring eksisterende og kommende stationsområder. Det vil være ønskeligt, hvis butikkerne kan samles i afgrænsede klynger, hvor der er optimal trafikal tilgængelighed ikke alene for biler, men også for kollektiv trafik, og hvor der kan opnås en synergieffekt mellem virksomheder og butikker.

Det bør indgå i kommunernes målsætning og strategi for det pågældende område, hvor sådanne butikker bør placeres. Tværkommunale samarbejder kan blive en vigtig forudsætning.

Det anbefales, at kommunerne i et tværkommunalt samarbejde udlægger arealer til butikker for særligt pladskrævende varer ud fra samlede planlægningsmæssige overvejelser af behovet, at disse arealer udlægges i afgrænsede klynger med optimal vejadgang og adgang fra kollektiv trafik og ud fra et bevidst forhold til synligheden, hvor der ikke opstår konflikter med andre anvendelser i områderne.

2. Forslag til virksomheder og kommuner:

2.1. Zonering af mulige fremtidige omdannelsesområder langs Ring 3

Det forventes, at Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen vil give mulighed for at fastlægge omdannelsesområder til intensive byformål ved de kommende standsningssteder for en kollektiv, skinnebåren trafikforbindelse i Ring 3 med følgende retningslinier:

Ved zonering kan der i de pågældende erhvervsområder fastlægges særlige bestemmelser med henblik på at begrænse fremtidig lokalisering af virksomhedstyper, der vil kunne skabe miljøkonflikter i forhold til lokaliseringen af intensivt erhverv og boliger i de kommende omdannelsesområder.

Før der er truffet beslutning om etablering af letbanen, bør planlægningen ikke bidrage til, at det samlede antal arbejdspladser i de enkelte erhvervsområder øges. En intensivering til erhvervsformål i de dele af erhvervsområderne, som forudsættes at blive stationsnære, skal derfor ledsages af en ekstensivering af udnyttelse til erhvervsformål i andre dele af erhvervsområdet. Når beslutning om etablering af ringbanen er truffet, kan der ske en yderligere intensivering i de stationsnære områder. Både de umiddelbare og de langsigtede muligheder for intensivering bør derfor vurderes som led i planlægningen.

Det anbefales, at kommunerne med udgangspunkt i de eksisterende erhverv udarbejder en målsætning og strategi for hvert enkelt erhvervsområde på kort og langt sigt, der kan lægges til grund for en zonering af erhvervsområderne langs Ring 3.

2.2. Lokal service og lokalcentre i erhvervsområderne

I flere erhvervsområder er der fra etableringen udlagt særlige områder til lokal service til betjening af lokalområdet i form af en lokalbutik, restauration, bank m.v. I nogle tilfælde er disse muligheder aldrig blevet udnyttet, og i andre er den lokale service i tidens løb blevet spredt i området. En samling af de lokale servicefunktioner i erhvervsområdet i forhold til kollektiv trafikbetjening og vejadgang vil være en kvalitet, uanset om området fastholdes til mere 'traditionelle' erhverv, eller om der planlægges for en byomdannelse på længere sigt. I de tilfælde, hvor planlægningen åbner mulighed for andre kundeorienterede erhverv, kan de med fordel placeres i tilknytning til den lokale service eller lokalcentret.

46

Kommende letbanestationer og lokale servicecentre bør placeres hensigtsmæssigt i forhold til hinanden, og der bør etableres niveaufri krydsninger af ringvejen. Herved kan der udvikles helt nye lokalcentre i kommunen eller på tværs af kommunegrænser.

Det anbefales, at der ved revisionen af lokalplaner for området langs Ring 3 udlægges lokale serviceområder eller lokalcentre til betjening af lokalområdet, og at kommende letbanestationer placeres i direkte tilknytning til de lokale serviceområder og lokalcentre.

2.3. Modernisering og forskønnelse

Mange af erhvervsområderne har en alder, hvor belægninger, beplantninger og byinventar er nedslidte. Ændringer i sammensætningen af virksomheder og brancheglidning i virksomhederne kan endvidere medføre, at brugen af omgivelser og infrastruktur er ændret og derfor medfører behov for nyanlæg eller ændret indretning.

Kommunerne kan i planlægningen fastlægge mål for kvalitetsudviklingen af området - f.eks. større bymæssighed - og fastlægge arkitektoniske mål, og de kan tilskynde virksomhederne til at forbedre kvaliteten af deres ejendomme. Kommunerne bør drøfte områdets modernisering med virksomhederne og søge deres medvirken til finansiering af f.eks. beplantning langs veje og på fællesarealer, skiltning, busstoppesteder af høj kvalitet m.v.

Det anbefales, at kommunerne prioriterer erhvervsområdernes vedligeholdelse og kvalitet i et samarbejde med områdets virksomheder.

2.4. Bymæssighed og kvalitet

Erhvervsområderne har ikke et bymæssigt miljø. Der ikke nødvendigvis brug for traditionel 'pænhed', men der brug for god funktion, for kvalitet og for et stort råderum for virksomhederne.

I de områder, hvor der besluttes gennemført en fortætning og en indpasning af mere arbejdskraftintensive erhverv, vil der blive behov for en række servicebetonede byfunktioner, og der bør søges skabt et mere bymæssigt miljø. Det vil bl.a. være aktuelt i tilknytning til de letbanestationer, der etableres ved en kommende letbane i Ring 3, og ved en udvidelse af lokale serviceområder og egentlige lokalcentre i visse erhvervsområder.

Det anbefales, at der lægges vægt på at skabe et mere bymæssigt miljø i de dele af erhvervsområderne, hvor der gives mulighed for fortætning. Kommunerne kan i samarbejde med virksomhederne fastsætter nye mål for den funktionelle og arkitektoniske kvalitet.

2.5. Kommunal medvirken ved udvikling af ejendomme

Vestegnens erhvervsområder er ofte oprindeligt udlagt på kommunalt initiativ og på grundlag af en aktiv jordpolitik.

Omdannelsesønsker kan på ny aktualisere overvejelser, om kommunen inden for kommunalfuldmagten aktivt skal gå ind og understøtte udviklingen af ejendomme i en omdannelsesproces. Det kan fremme den ønskede udvikling og byomdannelse i erhvervsområderne i situationer, hvor de enkelte grundejere ikke nødvendigvis har det fornødne råderum over de udviklingsmæssige forudsætninger eller råder over de fornødne midler.

Det kan indebære opkøb af ejendomme, som er strategisk beliggende i forhold til erhvervsområdets udvikling, eller som giver særlige muligheder for udvikling af området f.eks. ved hel eller delvis nedrivning af en uhensigtsmæssig eller nedslidt bygningsmasse eller ved rydning eller oprensning af selve grunden og efterfølgende videresalg.

Det anbefales, at kommunerne overvejer, om en aktiv kommunal medvirken ved ejendomsudvikling i erhvervsområderne kan fremme byomdannelsen, og at kommunerne i givet fald indgår i samarbejder om ejendomsudvikling i erhvervsområderne.

2.6. Investering i vejadgange og stiforbindelser

Nogle erhvervsområder mangler optimal adgang fra det overordnede vejnet. Disse manglende eller dårlige forbindelser forringer områdets tilgængelighed og udviklingsmuligheder

Andre erhvervsområder har utilfredsstillende stiforbindelser til de omgivende bysamfund eller manglende stikrydsninger over tilstødende overordnede veje, som udgør barrierer i form af motorveje og afskærmningsbælter. Hvis der sker en intensivering af områderne, vil trafikbelastningen af vejnettet i og til områderne blive forøget. For at reducere biltrafikken og for at forøge trafiksikkerheden bør der etableres cykelstier langs de større interne veje, og der bør etableres sikre cykelstier til omgivende områder, hvor disse mangler, herunder niveaufri krydsninger af overordnede veje.

Med strukturreformen vil ansvaret for en del overordnede veje overgå til kommunerne, og dermed også for nogle af disse anlæg.

Det anbefales, at kommunerne prioriterer etableringen af sikre cykelruter mellem erhvervsområderne og de omliggende byområder.

2.7. Bedre busbetjening

Busbetjeningen af erhvervsområderne er af stor betydning for tilgængeligheden, men busbetjening giver alene ikke grundlag for en udvikling i områderne. Effekten af bedre busbetjening og højere intensitet synes ikke tilstrækkelig belyst.

Når kommunerne efter gennemførelse af strukturreformen får det direkte økonomiske ansvar for busbetjeningen, vil der blive et større incitament for at sammentænke byudvikling og byomdannelse med den kollektive trafikbetjening.

Koordineringen af buslinier, E- og S-buslinier, sammenhæng med banetrafikken og placeringen af stoppesteder i forhold til erhvervsområderne kan gøre det mere attraktivt at benytte bussen. Busstoppestederne kan forbedres mht. gangafstande, komfort og information (f.eks. med online-informationstavler) og gøres til egentlige 'busstationer'.

Det anbefales, at effekten af forbedringer af busbetjeningen undersøges nærmere, og at kommunerne sammentænker forbedring af busbetjeningen med planerne for byudvikling og omdannelse i erhvervsområderne.

2.8. Eksponering i overensstemmelse med områdets profil

De velplanlagte erhvervsområder til 'traditionelle' erhverv er fra etableringen indrettet med omgivende, tætte beplantningsbælter og volde for at beskytte omgivelserne mod støj og anden forurening, herunder visuel forurening. Disse afskærmninger er samtidig en beskyttelse af virksomhederne, idet afskærmningen sikrer dem mulighed for en friere udfoldelse på egen grund.

Ved anlæg af nye overordnede veje er det bl.a. af trafiksikkerhedsmæssige årsager søgt at fastholde beplantningsbælter og forbud mod skiltning rettet mod de forbikørende. Naturbeskyttelsesloven lægger begrænsninger på opsætning af skiltning, som er synlig fra det åbne land.

Virksomhederne har modsætningsvis ofte en interesse i at være synlige f.eks. fra omgivende større veje og ønsker at opnå denne virkning f.eks. ved en høj placering af skilte eller logo eller ved at gennembryde den omgivende afskærmning.

Virksomheder, der ved brancheglidning har udviklet sig fra overvejende værksted til detailhandel, som f.eks. autoværksteder udviklet til bilbutikker, eller engrosvirksomheder udviklet til detailhandelsbutikker der forhandler pladskrævende varer, samt nytilkomne mere kundeorienterede virksomheder har en direkte interesse i synlighed mod omgivende veje for at tiltrække forbikørende kunder.

Muligheden for eksponering er en afgørende lokaliseringsfaktor for nogle virksomheder. Det kan medvirke til at presse eksisterende virksomheder ud i modstrid med målsætningen for området.

Det anbefales, at eksponering af enkeltvirksomheder sker i overensstemmelse med den målsætning og den profil, der ønskes for det pågældende område, og at fælles eksponering i form af fælles skiltning udadtil tilstræbes.

2.9. Etablering af grundejer- eller virksomhedsforening

Virksomheder og ejere i de enkelte erhvervsområder har på mange områder fælles interesse i drift og vedligeholdelse af området samt i udvikling og forskønnelse. Man har samtidig interesse i at have et fælles talerør over for kommunen, uanset at man afhængigt af brancher og af ejer/lejerstatus naturligvis kan have forskellige interesser og præferencer.

Det anbefales, at virksomheder og ejere vurderer, om det vil være hensigtsmæssigt at etablere en grundejer- og/eller virksomhedsforening for området på frivillig basis.

2.10. OPP

Virksomheder og grundejere i erhvervsområdet kan udover en 'lokal' interesse i at medvirke finansielt til områdets modernisering og forskønnelse også have en forretningsmæssig interesse i at indgå i partneringaftaler med kommunen i forbindelse med anlægs- og udviklingsarbejder (offentlig/privat partnering - OPP). Kommunen bør i sådanne situationer overveje OPP med lokale virksomheder som en mulig finansieringsmodel.

Det anbefales, at virksomheder og ejere overvejer, om der er grundlag for at foreslå offentlig/privat partnering (OPP) med henblik på forbedring af erhvervsområdet.






Bilag 1: Deltagerliste

I dialogprojektet har medvirket:

Mads Kronbo Hermansen, byplanlægger Albertslund Kommune
Einar Seerup, planchef Albertslund Kommune
Sidsel Poulsen Brøndby Kommune
Lone Ahrentzen, afdelingsarkitekt Glostrup Kommune Morten Størup, arkitekt Glostrup Kommune
Jens Schelde, arkitekt Hvidovre Kommune
Dorte Færregård Jensen, afsnitsleder Høje-Taastrup Kommune
Mikael Ege, afdelingsarkitekt Ishøj Kommune
Henrik Nielsen, arkitekt Rødovre Kommune (fra 1.4.2005 Hvidovre Kommune)
Colette Josiassen, planchef Vallensbæk Kommune
Michael Lundgaard Vallensbæk Kommune
Birgit Elise Petersen, konsulent Københavns Amt
Ib Ferdinandsen, arkitekt (til 31.12.2004) Hovedstadens Udviklingsråd
Jørgen Mentzel (fra 1.1.2005) Hovedstadens Udviklingsråd
Poul Madsen Hovedstadens Udviklingsråd
May Lundsgaard, sekretariatschef Erhvervsknudepunktet
Jesper Kaae, fuldmægtig Trafikministeriet
Jesper H. Viemose Erhvervs- og Boligstyrelsen
Kirsten Vintersborg, kontorchef Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet
Mia Christiernson, arkitekt Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet
Svend Otto Ott, fuldmægtig Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet
Kirsten Qvist, kontorfuldmægtig Skov- og Naturstyrelsen / landsplanområdet

I modelfasen har fra Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma I/S medvirket:

Dan B. Hasløv, arkitekt
Berith Mavromatis, arkitekt
Ingolf Jensen, arkitekt






Bilag 2: Tjeklister

TJEKLISTE Erhvervsområde: Kommune:

Klik her for at se tjeklisten.