Dialogprojekt - Revitalisering af Hovedstadens Vestegn
4. Modelarbejder - analyse
Indledning
Dette kapitel sammenfatter en analyse af de tre udvalgte erhvervsområder. For hvert område omfatter analysen en vurdering af deres placering i den regionale struktur, af den aktuelle erhvervsudvikling samt
af, hvilke lokale forhold i øvrigt der karakteriserer områdets udvikling internt og områdets samspil med det omgivende lokalområde. Afslutningsvis opsummeres særlige problemstillinger af generel interesse i
hvert af de tre områder. Analyserne er gennemført med udgangspunkt i den matrix, der er beskrevet i kapitel 3.
Mens dette kapitel fokuserer på eksisterende forhold og udviklingstendenser, beskrives i kapitel 5 de modeller, der er udviklet for de udvalgte erhvervsområder.
Ishøj Industrikvarter
Generelt
Området rummer mange virksomhedstyper, men er især koncentreret om lager, transport og distributionsvirksomhed, mange små og mellemstore virksomheder knyttet til produktion, forhandling, service og
endelig et større håndværkerområder for små virksomheder med en tilhørende bolig.
Fra området er sket en udflytning af to store virksomheder - en transport/ speditionsvirksomhed og et centrallager for en af de store detailhandelskæder (Netto). Området er kun i begrænset omfang præget
af kontorisering og mere publikumsrettede butikslignende aktiviteter. Der er dog et stort møbelhus (Ilva) i området, og der er også en trælast med detailsalg. I dele af området er der særlige anvendelser som
f.eks. salg af brugte biler på arealer, der tidligere var en del af en større virksomhed. Området fremstår næsten fuldt udbygget. Der er ikke flere større, sammenhængende ledige arealer, men en vis fortætning
er mulig bl.a. langs hovedadgangsvejen, Industribuen.
Trafik og tilgængelighed
Området har en særdeles god tilgængelighed fra det overordnede motorvejsnet i Hovedstadsregionen. Området har en god busbetjening. En ringbuslinie kører igennem området med hurtige forbindelser til
både Høje Taastrup og Ishøj stationer. Endvidere betjener lokale buslinier området.
Internt i området fremstår vejnettet i en høj standard med fortove, men ingen cykelstier. Generelt er der ikke problemer med parkeringsbelastning i området. Området er tilgængeligt fra både ringmotorvejen
og Køge Bugt motorvejen, men Køge Bugt motorvejen har alene nordvendte til- og frakørselsmuligheder.
Stiforbindelsen mellem byområderne i Ishøj, Ishøj Station og erhvervsområdet er ikke direkte og attraktiv. Området er kun i ringe grad integreret med byområderne i Ishøj.
Naboskab
På grund af placeringen og sammenhængen med omgivelserne er der ikke op til området miljøfølsomme anvendelser, som kan skabe bindinger for området. Området ligger reelt som en 'ø' omgivet af
overordnede veje og åbent land. På grund af den gode tilgængelighed fører tung trafik til og fra og inde i området ikke til gener for hverken omgivelser eller lokalområde. Samtidig udgør de overordnede veje
dog reelt en barriere for områdets sammenhæng med de omliggende byområder.
Transport og distribution
Området er i forhold til hovedstadsområdet og den nationale infrastruktur særdeles velbeliggende og dermed attraktivt for virksomheder, som har et højt prioriteret transportbehov. Der er direkte adgang for
den tunge trafik til det højklassede nationale og regionale motorvejsnet. Områdets mange små og mellemstore virksomheder synes at pege på, at den gode infrastruktur er af værdi, men de senere års udvikling inden for store transporttunge
virksomhedstyper peger også på særlige problemer. Der er tilsyneladende vanskeligheder med at skabe plads for virksomhedernes nødvendige moderniseringer og udvikling i området, hvilket bl.a. har ført
til, at en stor detailhandelsvirksomheds centrallager (Netto) nu er fraflyttet området. Alternativet har været flytning til Hovedstadsregionens nye transportcentre placeret i hhv. Køge og Høje-Taastrup, hvor
der har været adgang til nye, jomfruelige erhvervsarealer.
Industribuen er en velfungerende fordelingsvej i Ishøj Industrikvarter, men virksomhederne præsenterer sig ikke mod vejen, og den mangler bymæssighed.
Ilva udgør med sit markante skilt og med sin facade orienteret mod
motorvejen vartegnet for Ishøj Industrikvarter mod omverdenen.
Udbud af erhvervsarealer generelt
Mens to store virksomheder tilsyneladende har haft svært ved at gennemføre en fornyelse af deres aktiviteter inden for Ishøj området, synes det som om at de mindre og mellemstore virksomheder er
velfungerende. Det kan iagttages, at ledige arealer og ejendomme omsættes forholdsvis hurtigt i området (bortset fra enkelte meget store).
Der er i området jævnligt henvendelser til kommunen om at åbne for andre anvendelsestyper. I forhold til andre erhvervsområder er typen af henvendelser snævert rettet mod muligheden for at etablere
detailhandel for særligt pladskrævende varegrupper og anden form for detailhandel. Ønsket er at udnytte områdets eksponerede synlighed fra de overordnede veje - Køge Bugt motorvejen eller Ishøj
Stationsvej (som Ilva).
Håndværksområdet, hvor der planlægningsmæssigt er mulighed for at etablere boliger i tilknytning til virksomhederne, synes at være velfungerende og er sammen med et mindre område placeret øst for
motorvejen de eneste arealer af denne art i Ishøj Kommune. Det er dog kommunens erfaring, at ønsket om at opretholde boliger i området bliver mindre.
Det oprindeligt planlagte center- og serviceområde i den vestlige del af Ishøj området er aldrig blevet realiseret.
Planforhold
Det meste af området er omfattet af byplanvedtægt nr. 3 fra 1966, som dannede grundlag for områdets etablering. Der er i 1985 gennemført en udbygning af erhvervsområdet. Endelig er der i lyset af ønsket
om at fastholde virksomheder inden for transport og distribution gennemført en lokalplanlægning i 1999 for en del af erhvervsområdet, som åbner for muligheden for at etablere højlagre i op til 30 meters
højde. Denne mulighed er dog endnu ikke udnyttet.
Valg af model
I forhold til de i det foregående kapitel beskrevne typer af omdannelse er Ishøj Industrikvarter et eksempel på et område, hvor en modernisering af det eksisterende erhvervsprofil bør prioriteres.
Baggrunden herfor er den højklassede motorvejstilknytning og de få miljømæssige problemer, der er knyttet til de eksisterende anvendelser i området.
Som en del af modeludviklingen bør der også indgå overvejelser om at forbedre områdets lokale tilhørsforhold som 'Ishøjs erhvervsområde'. Området ligger ret afsondret fra byområderne i Ishøj. Bedre
sammenhæng er ønskelig. Det kan bl.a. give en stærkere identitet til området af betydning for virksomhederne i området.
Det er også nødvendigt med overvejelser om synlighed i forhold til motorveje mv. – om synligheden som nu skal udnyttes af hver enkelt virksomhed, hvor det er muligt, eller om synligheden i højere grad skal
bygge på en fælles identitet.
Modellen bør også åbne for en omplacering af de aldrig realiserede servicefunktioner i området, som evt. kan integreres med en begrænset mulighed for at udbygge for butikker med særlig pladskrævende
varer.
Vejbillede fra en af sidevejene set mod Colgate-Palmolive's fabriksanlæg på Smedeland.
Områdets lagerhaller anvendes i dag på en anden måde end tidligere, her ved en af sidevejene til Smedeland ved områdets østgrænse.
Hersted Industripark
Generelt
Området har en stor variation af virksomhedstyper. Der er mange produktionsvirksomheder, og der er mange virksomheder knyttet til servicefunktioner og detailsalg, bl.a. tømrerhandel / byggemarked,
bildele mv. I tilknytning til området er der et stort håndværkerområde. Der er to tankstationer med minimarkeder i området. Det oprindelige serviceområde med dagligvarebutik, bank, restauration m.v.
fungerer ikke længere som sådant.
Der synes at ske en udflytning fra området af traditionelle produktions- og transportvirksomheder. Der etableres dog også nye produktionsvirksomheder (Den Kgl. Porcelænsfabrik). Andre ejendomme
opdeles i mindre enheder. Der synes at være mange ledige ejendomme. Området er præget af en begyndende kontorisering, tilsyneladende primært knyttet til, at tidligere produktionsvirksomheders
kontorafsnit søges udlejet særskilt. Egentligt større nybyggeri af kontor er ikke gennemført.
Arealet fremstår generelt som fuldt udbygget og tæt udnyttet. Der er ikke flere større, sammenhængende ledige arealer. Generelt tilbyder området store grunde egnet for traditionelle virksomheder inden for
produktion, lager og transport. Den hidtidige udvikling har medført, at bebyggelsesgraden generelt er særdeles høj, og det begrænser fleksibiliteten ved omdannelser, med mindre der er økonomi til at
foretage en rydning af grunden. Mange ejendomme er blevet opsplittet på flere mindre virksomheder, som bruger større eller mindre dele af lagerhallerne, udearealerne eller administrationsbygningerne.
Trafik og tilgængelighed
Området har en god biltilgængelighed fra Ring 3 og fra Motorring 3 via Vestskovvej og Fabriksparken. Bustilgængeligheden er god for den østlige dels vedkommende, hvor der er korte afstande til busserne
på Ring 3. Stiforbindelserne fra erhvervsområdet til det omliggende lokale stinet er ikke specielt gode, og der mangler bl.a. en attraktiv og sydligere beliggende mulighed for passage af Ring 3, ligesom de
videre stiforbindelser til Glostrup Station er mangelfulde.
De interne trafikforhold i området er velplanlagte og gode. Området er planlagt med brede, boulevardlignende veje med rabatter og beplantning med tilbagetrukne fortove og gangstier. Egentlige cykelstier
mangler dog. Den høje vejstandard omfatter ikke Gl. Landevej og tilslutningen af denne til Ring 3.
Fabriksparken er belastet af megen gennemkørende trafik mellem Motorring 4 og Ring 3, og Gammel Landevej fungerer som en smutvej til gene for det tilstødende bolig- og sygehusområde. Trods den
intensive bebyggelse og udnyttelse af grundarealerne synes der kun at være mindre problemer med at råde over den nødvendige parkeringskapacitet i området.
Naboskab
Området er præget af flere forskellige typer afgrænsning mod omgivelserne. Mod syd er området præget af et langt og lukket beplantningsbælte. Mod vest og nord og delvis mod øst er det naboskabet til Vestskoven, der præger. Området er helt lukket af i forhold til Vestskoven med en beplantet jordvold. Området fremstår næsten 'usynligt' i forhold til omgivelserne og er
alene markeret af højhuset centralt i området og nogle få virksomheder ud mod Ring 3.
Et begrænset antal af områdets virksomheder medfører støj- og lugtgener. De ligger imidlertid spredt lokaliseret i hele området, med flere i grænsezonen ind mod Vestskoven og mod de tilstødende
boligområder. Flere af områdets virksomheder skaber tung, miljøbelastende trafik.
Transport og distribution
Området er velbeliggende i forhold til hovedstadsområdets vejinfrastruktur og dermed attraktivt for virksomheder, som servicerer det storkøbenhavnske område. Der er samtidig en forholdsvis god adgang
fra motorvejsnettet. Områdets virksomheder synes at indikere, at den gode infrastruktur fortsat tillægges en værdi, selvom der er sket en udflytning af transporttunge virksomheder.
Udbud af erhvervsarealer generelt
Området har et aktivt ejerlav. Det har bl.a. medført, at der i området er retningslinier og godkendelsesprocedurer for facader, skiltning mv., som kan aflæses i en høj kvalitet i områdets fremtoning.
Der synes at være mange ledige ejendomme og lejemål i området som følge af udviklingen med stadig færre produktionsvirksomheder. Endvidere er en større vognmandscentral for nylig flyttet fra området.
Området er præget af det oprindelige produktionsmiljø og tæt bebygget med mange, store standardindustrihaller.
Området synes at være i en transformationsproces. De mange ledige ejendomme giver muligheder, hvis der ønskes gennemført en omdannelse af området. De store haller kan både forudsættes nedrevet,
men kan også åbne for nye, utraditionelle tiltag. De mange 'Til leje'- og 'Til salg'-skilte giver indtryk af 'problemer' mere end 'muligheder', men der kan dog reelt være tale om en situation, hvor prisniveauet
må tilpasses det store udbud.
Albertslund Kommune modtager jævnligt henvendelser vedr. ændrede anvendelser, kontorisering, detailhandel, fritidsaktiviteter mv., som afvises jf. byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser.
Håndværkerområdet med mindre grunde og mulighed for en bolig i tilknytning til virksomheden synes dynamisk, og ejendommene hurtigt omsættelige.
Af de udvalgte modelområder er Hersted det område, som klarest repræsenterer den generelle erhvervsmæssige tendens, der er knyttet til udflytning af produktionsvirksomheder. Området synes derfor at
have en rummelighed, der kan åbne for andre anvendelsesmuligheder i dele af området.
Som eksempel på nye anvendelser arbejdes imellem ejerlav, kommune og en udvikler med en idé om etablering af en forskerpark i en større industriejendom.
Planforhold
Området er reguleret ved Byplanvedtægt nr. 5 fra 1963. I 1983 er der i lokalplan nr.
5.1 udlagt et område til offentlige formål, specialarbejderskole m.v. I den oprindelige byplanvedtægt er udlagt et område til lokale centerformål, et område til en børneinstitution samt grønne områder.
Der har fra starten været tinglyst en deklaration om facadecensur, som udøves af ejerlavets tilknyttede arkitekt. Den positive virkning er tidligere omtalt.
Valg af model
I forhold til de i det foregående kapitel beskrevne typer af omdannelse er Hersted Industrikvarter et eksempel på et område, hvor alle de tre beskrevne typer af omdannelser kan muliggøres, evt. i forskellige
kombinationer. Væsentlige dele af området fastholdes til erhverv i modelarbejdet, mens visse dele kan overgå til andet formål - boliger og forskellige former for servicefunktioner, butiksformål og kultur- og
fritidsformål. Der bør arbejdes med modernisering med henblik på at fastholde de traditionelle erhvervstyper i området kombineret med en indpasning af nye erhvervstyper. De bør placeres i området, så
indbyrdes miljøproblemer og andre gener imellem virksomhederne imødegås. En konkret miljøtilpasning af de enkelte nye virksomheder kan give fleksibilitet, men der kan også peges på en traditionel
zoneinddeling af området. En udvikling af 'tvangsruter' igennem området sammen med ændringer af adgangsforholdene kan reducere generne fra den tunge trafik.
Gennemføres den påtænkte etablering af en letbane langs Ring 3 med en station ud for Hersted Industripark, vil området blive stationsnært. I modelarbejdet er det diskuteret og vurderet, i hvilket omfang en
højklasset busbetjening kan danne grundlag for en fortætning, inden letbane og station er realiseret.
De to store fordelingsveje i hhv. Ejby og Islev Industriområde afspejler forskellen mellem de to områder. Ejby Industrivej til øverst har cykelstier og 'grøn indramning', mens Islevdalvej nederst har fortove med kantsten og bebyggelse i gadelinien.
Ejby / Islev Industriområde
Generelt
Området har en meget stor variation af virksomhedstyper og en meget stor andel af små virksomheder.
I modsætning til de øvrige erhvervsområder er det stærkt præget af kontorisering (Danske Bank m.fl.) og forskellige former for detailsalg. Dele af området fremstår som fuldt udbygget, men der er stadig
store, ledige grunde, bl.a. langs Jyllingevej. Et planlagt serviceområde i Ejby-området er aldrig blevet realiseret.
Trafik og tilgængelighed
Området har en central placering i forhold til vestegnens overordnede vejnet og en god biltilgængelighed fra Ring 3 og fra en direkte motorvejstilkørsel fra Motorring 3. Området har direkte adgang til de to
udfaldsveje Jyllingevej og Slotsherrensvej. En del af områdets virksomheder udnytter den centrale placering i Københavnsområdet med beliggenhed direkte til overordnede veje, der skaber sammenhæng
med både den ydre og den indre del af fingerbyen.
Bustilgængeligheden er god, især for den vestlige dels vedkommende, hvor der er kort afstand til E-busserne på Ring 3 – linierne 300S og 174E. Stiforbindelserne til Glostrup er gode, men dårlige i andre
retninger, bl.a. pga. de kraftige barrierevirkninger, som de omliggende veje giver.
Trafikken afvikles af to nord-syd gående veje – Ejby Industrivej og Islevdalvej. Ejby området i Glostrup Kommune er et nyere, planlagt erhvervsområde med en vejstruktur i høj standard med brede
græsrabatter, træplantninger, stier og cykelstier. Dele af området er dog præget af kantstensparkering, ligesom udstrakte parkeringsarealer ved detailhandel og kontorvirksomheder præger dele af området.
Den østlige del i Rødovre Kommune er et ældre og delvis selvgroet område beliggende omkring Islevdalvej, som er smal og med almindelige fortove og overvejende uden cykelstier. Her er trafikafviklingen
problematisk.
Selvom områderne er tæt integreret med nogle af de omliggende byområder, mangler dele af områderne cykelstier og forbindelser, der kan sikre de bløde trafikanter.
Naboskaber
I den nordlige og østlige del er en tæt sammenfletning imellem erhverv, boliger og kolonihaver et problem i forhold til miljøbelastende erhverv. Den vestlige del af området, der støder op mod Ring 3 og
Jyllingevej, er afskærmet med tætte beplantningsbælter, som helt skjuler området. Den sydøstlige del støder op mod Jyllingevej og Motorring 3. Virksomhederne her ligger åbent og eksponeret ud mod
vejene. En del af virksomhederne i området medfører støjgener både i forbindelse med produktion og transport. Nogle virksomheder genererer en betydelig tung trafik, bl.a. to busentreprenører, en
betonfabrik og en asfaltfabrik.
Transport og distribution
Området er velbeliggende i hovedstadens vestegn med gode forbindelser både til den ydre del af Vestegnen og til det indre København. Det synes at have tiltrukket mange virksomheder af vidt forskellig
type, som servicerer byen. Samtidig er flere specielle transportvirksomheder beliggende i området, bl.a. busentreprenører.
I den vestlige del af området, som oprindelig var planlagt til tungere industri, er efterfølgende indpasset andre erhvervstyper, bl.a. serviceerhverv og kontor, ligesom engrossalg (Metro) og et møbelhus
(Daell's) er placeret i området. I den østlige del er der ud mod Jyllingevej og Motorring 3 dannet en mindre klynge af detailhandelsvirksomheder (Toys 'R Us, Jysk, bilforhandlere mv.). Det fremgår, at
områdets gode biltilgængelighed virker tiltrækkende på virksomheder, som har meget udkørende personale, eller som prioriterer god kundetilgængelighed og parkeringskapacitet.
Udbud og erhvervsarealer
De ledige ejendomme i området er ikke et signal om manglende dynamik. De forholdsvis få ledige arealer og ejendomme omsættes forholdsvis hurtigt. Der er et differentieret udbud af arealer og ejendomme,
ligesom der løbende sker nybyggeri og ombygning. Det østlige område omkring Islevdalvej er særlig sammensat med en blanding af store og mindre grunde, som er egnet for mange virksomhedsstørrelser og
for iværksættere. Islevdalvej har udviklet en vis strøgkarakter præget af, at der i flere virksomheder synes at være sket en glidning fra engrossalg imod forskellige former for detailsalg. Området er
tilsyneladende ikke bremset væsentligt af miljøproblemer ved det nære naboskab til boliger og kolonihaver. Flere steder i området er der konstateret jordforurening. Området er præget af en vis
kontorisering. De ledige arealer mod Jyllingevej har været ønsket anvendt til detailhandel o.l. for at udnytte synligheden imod Jyllingevej. Glostrup Kommune har i sin planlægning afvist yderligere udbygning
med butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer, men ser gerne mulighed for en yderligere øget kontorisering og også for en indpasning af boliger.
Planforhold
Området i Islev er reguleret af en række gamle servitutbestemmelser fra 1935-36 og senest fra 1961. Størstedelen af området er etableret på grundlag af en byplanvedtægt fra 1962, som er afløst af en ny
lokalplan fra 2003. Denne lokalplan tillader produktionserhverv og engroshandel samt detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper, men udelukker administration, serviceerhverv og lagerhoteller.
Området i Ejby er etableret på grundlag af en byplanvedtægt fra 1968. I byplanvedtægten blev der udlagt et lokalt centerområde, som ikke er taget i anvendelse til dette formål. Den vestlige og den nordlige
del af området er senere reguleret af lokalplaner fra 1999 og 2002, som bl.a. muliggør ren administration, og som udlægger et delområde til detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper.
Valg af model
I forhold til de i det foregående kapitel beskrevne typer af omdannelse er Ejby / Islev Industriområde et eksempel på et område, hvor flere modeller kan kombineres. De enkelte dele af det store område har
udviklet sig vidt forskelligt og peger på forskellige modelvalg, samtidig med at områdets helhed og samlede styrke som erhvervsområde fortsat bør iagttages.
I den vestlige del kan dermed udgangspunkt i en kommende højklasset kollektiv forbindelse langs Ring 3 satses på at skabe en tættere bymæssighed, som åbner for indplacering af flere arbejdskraftintensive
virksomheder – herunder en yderligere kontorisering. Samtidig er det dog vigtigt, at der fastholdes væsentlige arealer i området til mere traditionelle erhverv, herunder til miljøbelastende erhverv. Miljøgener
fra disse begrænser reelt muligheden for kontorisering.
I den østlige del bør der peges på en modernisering af den eksisterende meget sammensatte anvendelse, primært for at videreudvikle det særlige iværksættermiljø, som præger området. Derudover kan dele
af det nordøstlige område udlægges til byomdannelse, hvor egnede grunde kan overgå til boligformål.
Modellerne bør åbne for en udvikling af sammenhængen internt i området på tværs af kommunegrænsen og en forbedret sammenhæng til landskabsområderne i syd og de omkringliggende byområder.
Etablering af letbane langs Ring 3 med en station ud for Ejby Industrivej vil understøtte modellen væsentligt. Indpasning af tæt boligbyggeri vil ligeledes understøtte den. Stationsnærheden vil kunne åbne for
en øget indpasning af arbejdskraftintensive erhverv, herunder kontor, ligesom den kan understøtte muligheden for at udbygge et lokalcenter for området.
Hvis Frederikssundmotorvejen anlægges med en parallel linieføring syd for Jyllingevej, vil den nuværende Jyllingevej ændre karakter. Det vil sandsynligvis gøre randområdet mod Jyllingevej mindre
interessant for detailhandel.
| 